保全与执行 作者：李舒、唐青林、王超
最高人民法院
承租人能否以租赁权对抗法院的强制执行措施？
编者按
在执行程序中，租赁物的执行至少涉及申请执行人、被执行人、承租人三方法律主体，有时候还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租和先租后抵等复杂情况。本期，我们结合最高法院近三年来处理此类案件的裁判观点，以期帮助读者理清此类案件主要争议焦点问题和相应裁判规则。
裁判要旨
承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。
案情简介
一、福建福州农村商业银行有限公司华林支行（下称“农商行华林支行”）和肖莉、何勇生、郑旭华发生金融借款合同纠纷一案，福州中院作出（2014）榕民初字第1025号民事判决，判令：农商行华林支行有权就被告郑旭华名下的讼争房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿。福州中院在执行过程中于2015年11月16日查封了被执行人郑旭华名下位于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路***号新贵公寓（原商地花园综合楼）2层01、04店面房产及土地使用权（以下简称本案争议房产）。
二、购买本案争议房产的实际出资人郑旭东欠何勇生借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。何勇生为保护其租赁权，向福州中院提起异议请求解除涉案房产的查封。
三、福州中院对何勇生的异议请求不予支持，于2016年5月4日作出(2016)闽01执异45号执行裁定（下称“闽45号裁定”），驳回其异议；何勇生不服，向福建高院申请复议，福建高院于2016年6月27日作出（2016）闽执复46号执行裁定（下称“闽46号裁定”），驳回其复议申请。
四、何勇生申诉请求最高法院依法撤销“45号裁定”和“46号裁定”，确认其在租赁期限内对本案争议房产享有合法租赁权益，可以继续占有、使用直至租赁期限届满。最高法院裁定：维持福建高院“闽46号裁定”，驳回何勇生申诉请求。
裁判要点及思路
对于本案，最高法院认为：若对不动产采取查封措施本身不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行。原因是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条第一款规定，在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽为实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时，符合条件的承租人可以提出异议，阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。法律并未规定在不动产不涉及移交占有风险时也可阻止法院强制执行。
本案中，执行依据（2014）榕民初字第1025号民事判决已明确原告农商行华林支行有权就本案所涉房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿，福州中院对本案所涉房产采取查封措施并无不当。因此，何勇生关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产的主张无论是否成立，其解除对本案争议房产查封的请求均不能得到支持
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在不涉及移交占有的不动产执行案件中，该如何确保自身权益的最大化。结合最高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、申请执行人（银行）如何保护自身权益
根据我们办理同类案件的经验，我们提请申请执行人（银行）在申请执行前应该注意的问题：首先，要明确自身与被执行人之间存在的是何种权利义务关系，对被执行人享有的是抵押权还是债权？其次，要充分了解执行标的物上是否有其他人存在合法有效的租赁合同且承租人是否已合法占有、使用；第三，要充分调查承租人与被执行人之间是否存在恶意串通、以不合理的低价承租被执行的不动产甚至伪造支付租金证据等情形。若是抵押关系，抵押权人需注意避免承租人以“买卖不破租赁”为由阻止抵押物在执行程序中的变现；若是债权债务关系，债权人可以争取依法涤除租赁权以确保能够顺利评估拍卖并取得执行案款。
二、承租人不能排除法院的强制执行几种情形
在执行案件中，除本案已说明的“不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险的查封措施，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行”之外，于承租人而言，应留意“不能排除法院强制执行措施”的情形：（一）承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；（二）抵押之后出租，即先抵后租的，若申请执行人是抵押权人，则该种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》2020修正）（法释〔2020〕21号）
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
法院判决
以下为最高法院在该案裁判文书中认为关于“在不涉及移交占有的不动产执行案件中，承租人不能阻止法院强制执行的问题”的详细论述和分析。
最高法院认为：本案焦点问题为是否应当解除对本案争议房产的查封。
根据《执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽未实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时，如涤除租赁权对财产进行评估、拍卖等，符合条件的承租人可以提出异议，阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。但对不动产采取查封措施本身不涉及移交该不动产，也未产生将来移交的现实风险。本案中，执行依据（2014）榕民初字第1025号民事判决已明确原告农商行华林支行有权就本案所涉房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿，福州中院对本案所涉房产采取查封措施并无不当，该房产上无论是否附着有在先的租赁权，均不能阻止执行法院对其采取查控措施。因此，何勇生关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产的主张无论是否成立，其解除对本案争议房产查封的请求均不能得到支持。福州中院（2014）闽01执异45号执行裁定和福建高院（2016）闽执复46号执行裁定不支持何勇生解除对本案争议房产查封的处理并无不当，何勇生关于撤销上述执行裁定的申诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于何勇生请求确认其在租赁期限内对本案争议房产享有合法租赁权益，可以继续占有、使用直至租赁期限届满的问题。何勇生向福州中院提出的异议请求是解除对本案争议房产的查封，福州中院（2014）闽01执异45号执行裁定和福建高院（2016）闽执复46号执行裁定均围绕能否解除对本案争议房产查封进行裁判，因此何勇生关于确认其对本案争议房产享有租赁权的申诉请求超出执行异议请求范围，本案申诉程序中不予审查。况且，因何勇生是本案被执行人之一，生效判决判令其在夫妻共同财产范围内对肖莉欠付农商行华林支行的债务承担共同偿还责任。租赁权属于财产性权利，即使审查确认了何勇生对本案争议房产享有租赁权，该租赁权也可以作为强制执行的标的，清偿所欠债务。
综上所述，福建省高级人民法院（2016）闽执复46号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何勇生的申诉请求不能成立，本院不予支持。
案件来源
最高人民法院：《福建福州农村商业银行股份有限公司华林支行与何勇生、肖莉等金融借款合同纠纷执行裁定书》【(2016)最高法执监397号】
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