房屋预告登记权利人能否在破产程序中要求将房屋过户?

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1. 原则上认可预告登记的破产保护效力，但不能一概而论。应综合是否具备办理本登记条件、对重整计划的影响等因素，进行具体判断。

案例1：《张文光、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【(2020)最高法民申6469号】

最高法院认为，关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内等因素，原审法院认定预告登记所依据的《商品房买卖合同(预售)》被解除后债权消灭导致预告登记依法失效，并无不当。

2. 房屋买受人已支付全部购房款，管理人无权解除《房屋买卖合同》。因此，房屋买受人可依据预告登记，要求房屋出卖人继续履行合同并将房屋过户。

案例2：《张文静与威海广信房地产开发有限责任公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书》【(2019)鲁10民初178号】

威海中院认为，本案争议焦点是被告是否应向原告交付涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。"本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买涉案xxx3房屋，原告已经按照合同约定支付房款，并就涉案房屋办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。"本案中，原告已付清涉案房屋全部房款，根据上述规定，被告管理人不能解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，并且该合同不存在无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在被告进入破产程序后，原告就涉案房屋办理的预告登记具有破产保护的效力，被告仍应当继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》。故原告要求被告向其交付xxx3房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

3. 房屋买受人未全额支付价款，出卖人的破产管理人选择解除《房屋买卖合同》的，买受人享有的房屋预告登记随即失效。买受人不得再依据预告登记要求过户房屋。

案例3：《宋秀丽、湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司申请破产清算、破产债权确认纠纷二审民事判决书》【(2020)湘31民终643号】

湘西中院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效"的规定，预告登记失效的事由有两项，一项是债权消灭，另一项是未按期申请登记。本案发生时，由于诉争房屋尚未完工，还没有达到可以办证的条件，故后一项事由在本案中不成立。那么前一项事由，是否成立，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭"的规定，买卖不动产物权的协议被解除后，应当认定为债权消灭。其次，本案的被上诉人精诚公司已于2019年2月21日向吉首市人民法院申请破产重整，吉首市人民法院于2019年7月19日裁定受理该破产重整申请，并指定正华公司为破产管理人。作为破产管理人是否有权解除合同，根据《中华人民共和国破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人"的规定，精诚公司进入破产程序后，对于破产申请前已经签订而未履行完毕的合同，是否继续履行的决定权在于管理人正华公司。而正华公司为了破产财产最大化的考虑，并未选择继续履行该合同。第三，宋秀丽是否享有优先保护的特殊法益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人"的规定，对抗工程款优先受偿的前提是支付了全部或者大部分购房款。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条则对消费购房人进行了进一步规定，该条文规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"。而宋秀丽并不完全满足上述条件，且本案发生时，宋秀丽夫妇二人名下有2套多层住宅，故宋秀丽在本案中不属于法律优先保护的对象。

案例4：《合肥滨湖投资控股集团有限公司、合肥永星房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书》【(2020)皖民终1276号】

安徽高院认为，本案二审的争议焦点为：滨投集团要求永星公司继续履行98套房屋买卖合同并办理过户登记及支付违约金有无事实和法律依据。根据已查明事实，滨投集团与永星公司签订《商品房买卖合同》，并向滨投集团支付房款24661402.29元，且实际接收使用了涉案商铺，后双方签订协议书对付款时间、方式进行了补充约定。永星公司称其与滨投集团之间不是真实的房屋买卖关系，而是借款关系，但未提供充分证据予以证明。一审法院认定涉案双方为房屋买卖合同关系并无不当。预告登记的效力在于限制出卖人的处分权，目的是为了保护房屋预售中买受人的利益，防止预售人再次出售房屋，其仅具有对同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有优先性、排他性，本质上并不具有物权效力。现行法律并无对预告登记人在合同解除中的特别保护，滨投集团以涉案商铺已办理预告登记为由主张永星公司无权解除合同，系对合同解除权与债权请求权混淆理解，依据不足，依法不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条虽规定，受理破产后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知当事人。本案中，从涉案买卖合同、协议书内容及履行情况可见，双方签订了98份《商品房买卖合同》，滨投集团已付房款24661402.29元，且滨投集团已实际接收使用涉案商铺，可以视为滨投集团对1某楼xxx上等27套商铺商品房买卖合同的主要合同义务已履行完毕，故一审法院根据本案实际情况，判令永星公司继续履行春晖园1某楼xxx上共27套房屋所涉的《商品房买卖合同》，协助办理房屋所有权证并无不当。滨投集团主张永星公司支付违约金缺乏依据，依法不予支持。

综上，滨投集团和永星公司的上诉请求均依据不足，应予驳回；一审处理结果并无不当，予以维持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

4. 网签备案不同于预告登记，不具有破产保护效力。案涉房产仍属于破产财产，房屋买受人不得仅依据网签备案要求进入破产程序的出卖人过户房屋。

案例5：《威海首威钢材有限公司、威海正土房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书》【(2020)鲁10民终1563号】

威海中院认为，威海首威公司与威海正土公司签订的14套《商品房预售合同》已经生效判决确认为合法有效，现双方争议的焦点问题是案涉房屋是否属于威海正土公司债务人财产的问题。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。威海首威公司主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，案涉房屋为特定物、不属于破产财产，但该规定与其后颁布的《中华人民共和国物权法》所确立的不动产物权变动登记生效原则不相符，应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。故，威海首威公司的该主张理由不当，本院不予支持。同时，《中华人民共和国企业破产法》第三十条亦规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。据此，案涉的14套《商品房预售合同》虽已网签备案至威海正土公司名下，但尚未变更登记到威海首威公司名下，所有权仍归属于威海正土公司，应为威海正土公司债务人的财产。一审判决驳回威海首威公司的诉讼请求正确，本院予以维持。

案例6：《陆桂珍与常州御驾亲征置业有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书》【(2021)苏04民终1024号】

常州中院认为，关于法律适用问题，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》所制定的司法解释，2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》施行，《中华人民共和国企业破产法(试行)》随之废止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条认定案涉房产是否属于债务人财产。上诉人主张案涉《商品房买卖合同》已经房地产管理部门进行备案登记，其已取得准物权，但合同备案登记并非物权预告登记，上诉人的该项主张缺乏法律依据，本院不予采纳。故本案案涉房产不应排除在债务人财产之外，应属于被上诉人的债务人财产，一审判决适用法律并无不当。

关于上诉人主张继续履行合同的问题，基于上述理由，案涉房产并未排除在被上诉人的债务人财产之外，上诉人仅对被上诉人享有债权，故其应当按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定参与分配。案涉合同如果继续履行，将构成个别清偿，并对被上诉人其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定，一审判决未予支持并无不当。

5. 双方签订《房屋买卖合同》名为买卖实为借贷，不具备真实的买卖意图。因此《房屋买卖合同》无效，房屋预告登记随之失效。房屋买受人无权要求将房屋过户。

案例7：《唐某某、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书》【(2020)鄂07民终752号】

鄂州中院认为，关于唐某某与致远公司签订的钱柜华园（上上坊）15号楼6号房的《商品房买卖合同》是房屋买卖行为还是债权担保行为，唐某某对诉争房屋是否享有排他性物权的问题。首先，唐某某在本案原一审2017年10月17日开庭笔录中认可开始签订商品房买卖合同时系为民间借贷担保，再结合汇款凭证、收据、房屋预告登记以及致远公司账册对于唐某某的借款及利息支付情况的原始记载等证据，可以判断唐某某与致远公司之间的意思表示并非真实的商品房买卖合同关系，而系民间借贷关系；其次，唐某某与致远公司于2014年5月14日签订钱柜华园（上上坊）15号楼6号房《商品房买卖合同》的同日，双方又签订《商品房回购合同》，该行为与正常商品房交易习惯不符，有悖常理，该买卖行为、回购行为以及办理预告登记行为实际系为唐某某借款提供抵押担保，而《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不是与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有"，故该行为系法律所禁止的“流抵"行为，双方之间签订的《商品房买卖合同》是虚假的意思表示，该民事法律行为无效；其三，湖北省高级人民法院（2019）鄂民再168号民事裁定书中认定“2007年10月18日，致远公司与江某某签订的《上上坊认购承诺书》，与江某某、江某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，江某某、江某已依约向致远公司支付全部购房款，致远公司也向其出具相应收据并交付房屋，且在公司财务账簿中予以记载，该房屋已由江某某、江某占有"，故江某某、江某与致远公司签订的《商品房买卖合同》已被生效法律文书认定合法有效；最后，唐某某称其办理的预告登记有排他性物权效力的理由不能成立。本案中，虽然唐某某与致远公司签订了《商品房买卖合同》以及办理预告登记，但该行为的真实目的并不是为了取得诉争房屋的所有权，而系为借贷关系提供担保，法律设置预告登记制度是为了保障购房人实现取得房屋所有权的目的，唐某某与致远公司通过预告登记制度来为借贷关系提供担保，该行为与预告登记制度的目的相违背，并不能产生预告登记所发生的法律效果。同时，预告登记与商品房买卖之间具有从属性，在《商品房买卖合同》认定无效的情况下，该预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已丧失，故唐某某对诉争房屋不享有排他性物权。

综上，上诉人唐某某上诉认为其与致远公司于2014年5月14日签订位于鄂州市花湖开发区xxx房的《商品房买卖合同》有效并确认归其所有的请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。