保全与执行 
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作者：李舒李元元李营营
来源：保全与执行（ID：ZhixingLaw）
昨日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会制定了《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。指导意见共三十六条，自2021年9月1日起施行。指导意见的出台，将进一步规范涉执房地产处置司法评估行为，保障评估质量和司法处置过程的效率，在很大程度上能够有效降低由于评估过程不规范、评估结果不客观等原因引起的争议。根据我们多年办理执行案件的经验，该指导意见将成为未来解决执行过程中因评估处置财产而产生争议的重要参考文件，应当引起我们的重视。该指导意见施行后，涉执房地产处置司法评估的评估报告名称，将从现有的“评估报告”改为“涉执房地产处置司法评估报告”。除此之外，我们还梳理了指导意见中十三处亮点，与各位读者分享。
一、
当事人无法补充评估所必需的材料或者补充后仍然难以满足评估需要的，评估机构可以继续评估
指导意见原文：
二、
评估房地产价值时，如果财产范围包括家具、树木等非房地产类财产的，评估机构必须在评估报告中具体列举说明，不得超范围评估或者遗漏财产
指导意见原文：
三、
评估房地产价值时，评估机构必须关注房地产交易时产生的税费，并在评估报告中明确具体的税费负担方式，最大程度减少后续拍卖、变卖完成后因税费负担产生争议
指导意见原文：
四、
评估房地产价值时，评估机构无需考虑该不动产否存在被查封、担保物权和其他优先受偿权的情况，但必须在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明
指导意见原文：
五、
评估房地产价值时，评估机构必须查明该不动产是否存在租赁权、用益物权及占有使用情况，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明
指导意见原文：
六、
评估房地产时，评估机构必须关注评估对象是否存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明
指导意见原文：
七、
评估房地产时，评估机构必须关注评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估价格的影响
指导意见原文：
八、
评估房地产必须进行实地查勘，至少一名估价师参加，逐一核验评估财产的范围和内容
指导意见原文：
九、
明确三类情况下评估对象的实际用途与登记用途不一致时，具体处理规则
十、
评估房地产的部分或者组合时，应当考虑不同处置方式对评估结果的影响，使评估价值最大程度体现评估对象的市场价值
指导意见原文：
十一、
明确在建工程可以独立续建、不能独立续建时，需要注意的具体事项
指导意见原文：
十二、
评估未竣工交付的预购商品房，法院明确未付房价款由买受人承担的，评估结果应当扣除商品房预售合同约定的未付房价款
指导意见原文：
十三、
不对依法认定的违建房地产进行评估，但未依法认定为违建房地产可以评估
指导意见原文：
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