保全与执行 作者：李舒李营营郭勒洋
来源：保全与执行（ID：ZhixingLaw）
阅读提示：被执行人购买房屋已办理预售合同登记或预告登记的，即使房屋未登记在被执行人名下，法院仍可依法“预查封”，并在房屋顺利过户后转为正式查封。但实践中，出现了大量房屋出卖人在预查封后解除合同的案件。此情形下，出卖人能否主张对房屋享有所有权并请求排除执行？本文分享一则最高法院的案例，对该问题予以分析。
裁判要旨
出卖人在法院采取预查封措施后解除房屋买卖合同的，只有在已经返还购房价款的情况下，才能排除对房屋的执行。
案情简介
1. 2015年6月15日，乔增正与正商公司签订《商品房买卖合同》，约定由乔增正购买案涉房屋。随后，乔增正支付了部分款项，双方就上述《商品房买卖合同》进行了备案
2. 2018年9月20日，由于乔增正未按约定支付全部房屋款项，经正商公司起诉，牧野区法院作出（2018）豫0711民初1061号民事判决书，解除了乔增正与正商公司签订的《商品房买卖合同》。
3. 因另案借贷纠纷，卫滨区法院判令乔增正向王清偿款偿还借款49万元及利息。因乔增正未主动履行，王清申请执行。执行法院卫滨区法院于2018年4月3日预查封了被执行人乔增正购买的案涉房屋。执行过程中，正商公司向牧野法院提出书面异议，被裁定驳回，遂提起本案诉讼。
4. 卫滨区法院一审认为，正商公司的合同解除权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的对被执行人所享有的债权，且其解除合同发生在预查封措施之后，因此不能排除对案涉房屋的执行。
5. 新乡中院二审认为，被执行人虽然未取得房屋所有权，但在正商公司返还价款前，不能排除对案涉房屋的执行。
6. 正商公司不服，申请再审，被河南高院驳回。
裁判要点及思路
1. 乔增正与正商公司签订商品房买卖合同，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。法院采取预查封措施并无不当。
2. 正商公司解除合同发生在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据合同解除对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。
3. 在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。
综上所述，正商公司未将乔增正已经支付的购房款交付执行法院，因此正商公司对涉案房屋不能排除执行。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1. 房屋办理预售登记备案被预查封之后，出卖人不能仅通过解除房屋买卖合同排除对房屋的执行。法院并未通过物权或债权的角度说理，而是通过衡平各方当事人利益的“公允”角度予以论证，目的是防止申请执行人“钱房两空”。
2. 法院并未否认出卖人对房屋享有所有权，《九民纪要》亦强调合同解除后的返还请求权是“物权性质”，但出卖人必须在返还已收取的购房款后，才能排除对房屋的执行。
3. 由于本文主题争议较大，司法实践中存在不同的做法。在能够排除存在恶意的情况下，部分法院允许房屋出卖人通过解除买卖合同排除执行，即使出卖人尚未返还购房款。（具体详见延伸阅读）
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发〔2004〕5号】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第124条第2款 应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。
法院判决
以下为河南高院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院认为，根据正商公司的再审申请，本案再审审查的焦点问题是：正商公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。本案中，乔增正与正商公司签订商品房买卖合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，执行法院可以对被执行人乔增正购买的涉案房屋采取预查封措施，预查封的效力等同于正式查封。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决，解除正商公司与乔增正于2015年6月15日签订的商品房买卖合同，该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，正商公司未将乔增正已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院，在此情况下，原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行，并无不当。
综上所述，正商公司提出的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，对其再审申请予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人新乡市正商置业有限公司的再审申请。
案件来源
《新乡市正商置业有限公司、王清现再审审查与审判监督民事裁定书》【(2021)豫民申1021号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1. 商品房买卖合同解除后，房屋出卖人只有在返还价款的情况下，才能排除对房屋的执行。
案例1：《辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司、孙敏二审民事判决书》【(2021)辽01民终5251号】
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为荣信房产公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，孙敏系基于与刘利国民间借贷纠纷一案而作出的(2018)辽0104民初9545号民事判决查封的案涉房产；而荣信房产公司是基于业已生效的(2019)辽0114民初496号 民事判决而提起本案执行异议之诉，且(2019)辽0114民初496号民事判决只判令解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议并责令刘利国、谭莉伟协助备案，并未判令案涉房产归荣信房产公司所有，亦未判令荣信房产公司向刘利国、谭莉伟返还房屋价款，在此种情况下，如果允许荣信房产公司排除上述金钱债权的执行，将会使作为申请执行人的孙敏既执行不到被执行人刘利国、谭莉伟名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人刘利国、谭莉伟的价款，有失公允，故参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用的相关规定，荣信房产公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回荣信房产公司的诉讼请求并无不当，本院对荣信房产公司的上诉主张不予支持。
综上所述，荣信房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
2. 房屋出卖人依法解除房屋买卖合同，被执行人的相应债权请求权丧失，因此可以排除对房屋的执行。
案例2：《浙江光大置业有限公司与史金惠案外人执行异议之诉纠纷上诉案》【(2017)浙10民终825号】
台州中院认为，本案争议焦点在于上诉人光大置业对讼争房屋享有何种权利，以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。对此，现结合相关法律规定作如下分析：（一）根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条的规定，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于上诉人光大置业的事实。（二）人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。本案中，原审第三人泮广统未能按时偿还按揭贷款，且已向上诉人光大置业明确表明自己收入降低无力按时还贷并提出退房要求，该种意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，上诉人光大置业可行使法定解除权解除双方之前订立的商品房买卖合同。现上诉人已明确要求解除合同，且本案上诉人并未收到预查封裁定，现有证据亦不能证明本案存在合同当事人恶意串通之事实，故本院认定涉案商品房买卖合同已有效解除，原审第三人泮广统亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。在此情况下，原审法院继续对涉案房屋采取执行措施，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。综上，上诉人光大置业的上诉请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省仙居县人民法院（2016）浙1024民初4393号 民事判决；二、停止对光大·晶都诚园（城北西路以北，原三桥造漆厂厂区地块）xxx房屋的执行。本判决为终审判决。
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