保全与执行 作者：李舒、李元元、李营营
房屋未竣工验收即交房不影响占有，购房人有权排除执行
编者按
在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。
阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产无过错买受人排除强制执行需要满足的条件之一是，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。司法实践中，买受人是否占有房屋是法院认定买受人能否排除强制执行时重点审查的内容之一，常见争议情形为房屋未经竣工验收即交付入住的，应否视为买受人已经占有房屋？就该问题，此前，我们推送过一篇文章《法院查封时房屋未竣工验收合格的，购房人能否排除执行？》，该篇文章主要讨论最高法院认为购房人无权排除执行的裁判观点。鉴于最高法院对这一问题存在不同意见，本篇文章将从“房屋未竣工验收即交房不影响占有，购房人有权排除执行”这一最高法院裁判观点出发，有针对性地讨论这一问题。
裁判要
房屋买受人在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定其在法院查封前房屋已实际占有案涉房屋的事实。
案情简介
1. 2010年10月，曲国林自宏昊公司购买房屋一套（即案涉房产）。之后，案涉房产所属项目一直未办理竣工验收手续，曲国林亦未办理诉争房屋产权登记。
2. 2011年6月，在另案首钢建设公司与宏昊公司建设工程施工合同纠纷案中，首钢建设公司向辽宁省鞍山中院提出诉前财产保全申请。之后，首钢建设公司胜诉并申请执行。
3. 2014年12月，另案执行过程中，曲国林提出执行异议，辽宁省鞍山中院裁定驳回曲国林异议申请。曲国林提起案外人执行异议之诉（即本案）。之后，本案经历一审、二审裁定重审。
4. 辽宁省鞍山中院重审一审认为，涉案房屋未办理竣工验收手续，不具有法定交付条件，认定曲国林不符合无过错买受人条件，判决驳回曲国林诉讼请求。曲国林上诉至辽宁高院。
5. 2018年4月，辽宁高院二审认为，曲国林于司法查封行为之前已取得该房产钥匙且进行简单装修，认定已经实际占有案涉房屋，判决撤销一审判决，不得执行案涉房屋。首钢建设公司不服，向最高法院申请再审。
6. 2018年12月，最高法院判决驳回首钢建设公司再审申请。
裁判要点及思路
本案争议焦点为，曲国林是否实际占有案涉房屋，是否满足无过错买受人排除执行的条件。最高法院认为：
（1）曲国林于司法查封之前已取得案涉房屋钥匙，曲国林采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲国林在查封前对案涉房屋已实施了有效控制。
（2）虽然合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。但是，作为房屋买受人的曲国林，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲国林交付了房屋钥匙、曲国林已实际占有案涉房屋的事实
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
一、认定买受人是否实际占有所购房屋时主要存在六大争议焦点问题。根据检索、整理最高法院近三年处理的执行异议之诉案件，我们发现，在该类纠纷案件中，在认定案外人（即买受人）是否实际占有所购房屋时，容易发生争议的问题主要有以下六种：（1）如何认定占有不动产行为发生在人民法院查封之前；（2）买受人签订购房合同后即对外出租的，是否构成占有；（3）买受人签订购房合同后即委托装修，未实际入住是否构成占有；（4）买受人仅举证出卖人交付钥匙的，能否视为占有；（5）占有所依据的基础法律关系非房屋买卖合同法律关系，能否视为占有；（6）占有的内容是否必然包括合法占有，房屋未经验收合格即交付是否符合条件。本文，主要讨论最后一种争议焦点问题，即占有的内容是否必然包括合法占有，关于其他问题的裁判观点请见本篇延伸阅读部分。
二、最高法院支持观点：房屋未经竣工验收，不影响买受人实际占有使用的事实认定。理由主要有两种：
（1）房屋交付不符合法律规定，不影响事实占有的认定。虽然根据房屋买卖双方合同约定及《中华人民共和国建筑法》的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收是商品房交付使用的前提条件，出卖方在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向买受人交付了房屋钥匙、买受人已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。因此，即使是案涉房屋处于停工闲置烂尾状态，在购房人实际居住使用的情况下，亦不影响买受人实际占有使用。
（2）法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。在我国现有法律及司法实践体系下，将占有转移界定为事实行为，即人对物管领控制的事实行为，非法律行为。例如，占有行为或者说占有事实的成立，不要求占有人必须具备民事行为能力；即使是无权占有，也受法律保护。占有包括直接占有和间接占有，直接占有系占有人直接对物进行事实上的管领和控制，间接占有是指虽未直接占有物，但依据一定的法律关系（占有媒介关系）而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而通过直接占有人间接管领和控制该物。间接占有虽非占有人对于物为事实上的管领，但是间接占有这种观念上的占有与直接占有具有同等的保护价值，受我国法律保护。
三、最高法院反对观点：房屋未经竣工验收，不应视为买受人实际占有房屋，买受人无权排除执行。最高法院认为房屋未经竣工验收，购房人无权排除执行的理由主要有两种：
（1）房屋未经竣工验收，不存在占有可能。持此种理由的观点认为，因为买受人所购买商品房尚未竣工，达不到使用条件，无法占有使用，故不存在占有可能，以此认定买受人未实际合法占有所购买房屋，不符合无过错买受人和购房消费者条件，无权排除执行。
（2）房屋未经竣工验收，不属于合法占有。该种裁判观点的内在逻辑为：一般而言，即使在买受人向法庭提交了物业公司出具的入住流转单、钥匙等证据试图证明其已合法占有涉案不动产的情况下，法院通常会进一步审查证据是否真实或者根据当事人申请对涉案不动产进行现场勘验，以调查涉案不动产是否被实际使用。在法院查封案涉不动产前未经竣工验收的，根据《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，认为即使买受人主张涉案房屋已经交付使用，但是该等“交付”显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。买受人对案涉房屋事实上的占有、使用，不能等同于合法占有。根据《建筑法》第六十一条第二款，以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，出卖人应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。
四、买受人举证过程中避免败诉的注意事项：
（1）买受人务必注意事先保存证据。根据谁主张谁举证的一般原则，买受人作为案外人排除申请执行人对于其所购房屋的强制执行，应当向执行法院举证证明其有足以排除执行的民事权益。买受人不能举证的，无权排除执行。因此，在未办理过户前，买受人应当注意保管房屋买卖合同、付款凭证、入住凭证等证据，防止日后进入诉讼时处于被动局面。换言之，只有将风险提前控制好，才能在风险发生时以最小的成本应对风险。
（2）买受人举证方向建议：除了购房合同，在未办理过户前，买受人务必注意保存物业公司或者出卖人开具的入住通知书、交付的房屋门禁卡、缴纳车场管理费、电费、房费、卫生费、取暖费等凭证，以证明占有事实。但是，如果上述证据材料显示的时间在法院查封案涉不动产之后的，应慎重向法庭提交。否则，法院将认定其在查封不动产前未占有不动产。需要注意的是，司法实践中，买受人仅举证已经交付钥匙且无其他相关证明的，最高法院对于能否认定买受人占有房屋存在不同意见，具体请见本篇延伸阅读部分。
（3）社区居委会、物业公司为买受人出具相应证明材料的，必须负责人签字，单位加盖公章。否则，此类主体出具的相关说明，属于其主观描述，无出具说明的相关人员签字且出具说明的人员未出庭作证，在无其他证据印证的情况下，法院将对该内容的真实性不能确认。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包洪根确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定宏昊公司于司法查封之前已将案涉房屋钥匙正式交付曲国林，曲国林采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲国林在查封前对案涉房屋已实施了有效控制，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲国林，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲国林交付了房屋钥匙、曲国林已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的曲国林在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小区住宅安置单》中明确注明“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对曲国林实际占有房屋时间的事实认定。
案件来源
《北京首钢建设集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5790号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1. 被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，买受人进一步提供相对较为客观的证据后，申请执行人应提交反驳证据，否则应承担举证不能的不利后果。
案例1：《中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司、赵振博申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）最高法民终714号】
最高法院认为，关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，这就需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据，如物业管理费、水电气暖费等当时的缴费凭据。本案中，赵振博、王拓举示的物业公司证明及五费统收收据等证据，可以证明其在查封之前已实际占有使用诉争房屋。东方资产重庆公司并未提交足以否定前述证据的反驳证据，其关于诉争房屋未在一审法院查封之前实际占有使用的上诉主张，本院不予支持。
2. 单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。否则，法院对相关证人证言不予采信。
案例2：《张玉凤、王世玲再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3237号】
最高法院认为，关于张玉凤是否已合法占有案涉房屋的问题。张玉凤虽主张其实际占有了案涉房屋，但其提交的社区居委会证明，因居委会工作人员未签字并说明相关情况，原审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，对张玉凤提交的社区居委会证明未予采信，并无不当。张玉凤提交的证人证言以及证人赵某在一、二审庭审中的陈述，与张玉凤的主张相矛盾，原审法院对相关证人证言未予采信，并无不当。
3. 单位为案件当事人出具相关证明文件，无出具说明的相关人员签字且出具说明的人员未出庭作证，在无其他证据印证的情况下，其内容的真实性不能确认。
案例3：《中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司、刘拖秀再审民事判决书》【（2019）最高法民再243号】
最高法院认为，本案中，从刘拖秀提交的物业费交纳凭证来看，其开始交纳案涉商铺物业费的时间为2016年1月。刘拖秀提交中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具的《承诺书》和榆林市中鼎物业服务有限公司出具的两份说明，用以证明其在案涉商铺被查封之前占有案涉房屋。对此，本院认为，2015年4月17日中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具的《承诺书》中仅表明2015年4月30日前物业费由其承担，并未表明商铺产权人系刘拖秀。从中赢公司的《承诺书》不能看出中赢公司是基于其系未售商铺的权利人身份交纳物业费还是基于其与商铺产权人之间的约定承担物业费。榆林市中鼎物业服务有限公司出具的两份说明，属于该公司的主观描述，无出具说明的相关人员签字且出具说明的人员未出庭作证，在无其他证据印证的情况下，其内容的真实性不能确认。因此，现有证据只能证明案涉商铺被查封前物业费系由中赢公司承担。
4. 案涉不动产不具备交付条件，尚不足以否定出卖人认可已将案涉不动产的钥匙交给买受人的事实。
案例4：《九江市芙蓉建筑有限责任公司、张德福再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1238号】
最高法院认为，关于张德福是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。芙蓉建筑公司申请再审称案涉楼盘不具备交付条件，尚不足以否定雨田房地产公司认可已将案涉商铺的钥匙交给张德福，张德福已实际占有该商铺的事实。
5. 所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付的可能，买受人未实际合法占有所购买房屋，不符合无过错买受人和购房消费者条件，无权排除执行。
案例5：《中国新兴建筑工程有限责任公司、北京千意元晨企业策划有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）最高法民终646号】
最高法院认为，在本案中，谢金川等24位被上诉人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是谢金川等24位被上诉人所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付。因此，谢金川等24位被上诉人未实际合法占有所购买商品房。亦即谢金川等24位被上诉人所购买商品房并不符合最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件。故谢金川等24位被上诉人对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为。
6. 出卖人在房屋未经竣工验收的情况下交付买受人使用，违反《建筑法》第六十一条第二款规定，购房人的占有不属于合法占有，无权排除执行。
案例6：《李昆、王世永再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申3365号】
最高法院认为，原审中，王世永提交了大同市桐城物业管理有限责任公司出具的入住流转单试图证明其已合法占有涉案不动产。事实上，李昆提交的证据足以证明东小城项目的物业管理公司为大同市东小城物业管理公司而非桐城物业公司，桐城物业公司从未为东小城项目提供过物业管理服务，而东小城物业公司从未为任何业主办理入住手续。王世永提交的入住流转单系深特房地产公司伪造的，根本不具有真实性。而且，一审法院曾对涉案不动产进行现场勘验，涉案不动产根本没有被实际使用。另外，东小城项目至今未经竣工验收，《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”王世永和深特房地产公司一再主张涉案房屋已经交付使用，但是该等“交付”显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。
7. 法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。
案例7：《中诚信托有限责任公司、吴波再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申2189号】
最高法院认为，吴波实际占有案涉房屋。中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，吴波提供了准住通知单等证据证明其已实际占有案涉房屋。
8. “占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。
案例8：《李刚则、郭爱娥再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申387号
最高法院认为，再审申请人李刚则主张案涉房屋至今无人居住的证据主要是案涉房屋的物业费、供热费、垃圾处理费、公用水电费等无人缴纳的物业公司明细，对此，被申请人郭爱娥在本院询问中称，上述费用由于客观原因未及时缴纳，现已补交完毕，并向本院提交了相关证据。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭爱娥在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，李刚则提供的物业公司明细不足以推翻郭爱娥实际占有案涉房屋的事实。
9. 仅依据买受人持有诉争房屋钥匙，在其提交的其他证据不能证明实际占有的情况下，应认定未合法占有。
案例9：《陈海云、林钦明再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1920号】
最高法院认为，陈海云、林钦明虽持有诉争房屋钥匙，但仅凭该事实不能得出讼争房屋已实际交付陈海云、林钦明占有的结论。陈海云、林钦明不能提交讼争房屋书面交接手续，所提交的物业费用缴纳凭证亦形成于2016年5月，不能证明讼争房屋在查封之前已由其合法占有。
10. 占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。购房人将房屋对外出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产
案例10：《江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申3972号】
最高法院认为，关于张爱姗是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据张爱姗提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，张爱姗将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于张爱姗没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立
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