房产金融法律服务 作者：郭韧律师团队
来源：房产金融法律服务（ID：guoren-lawyer）
房产买卖是许多民众的人生大事，近期恰逢房价大幅上涨，交易风险系数显著升高，由此引发的纠纷也不断增多，其中数共有房屋买卖合同纠纷最为频繁。这类纠纷既涉及房屋共有人之间的内部关系，又涉及合同签订双方的外部关系，既涉及物权编又涉及合同编，处理起来相对复杂。
本文通过总结共有房屋买卖合同纠纷中的常见类型，简要分析不同情形下的合同效力、法律后果以及救济方式等，供大家参考。
假设一套房产由A、B两个人共同共有，C为买受人，则在签订房产买卖合同时，可能出现以下几种常见情形：
一、A、B均在合同上签字
A、B均在房屋买卖合同上签字确认，如意思表示真实且无其他法定无效情形，则合同依法成立并生效，对买卖双方都产生约束力。此时若卖方违约，根据《民法典》第577条，A和B 均应向无过错的买受人C 承担违约责任。由于所有共有人均签订了买卖合同，故买受人C 可以主张解除合同也可以要求继续履行。
合同效力：成立并生效，对A和B均有约束力。
法律后果：A和B均应承担违约责任。
救济方式：C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
此种情况下，虽然B未亲自签字确认，但其也将被认定为合同当事人，合同也对其产生约束力，处理方式大致与第一类相同。
但在司法实践中，如何认定B对A授权行为或B追认行为的真实性，往往是案件处理的关键点。对于这一问题，可以从以下几个方面参考判断：
① 共有人之间是否存在特殊身份关系；② 其他共有人是否参与房屋出售过程，包括挂牌、与中介及买受人接洽谈判等；③房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；④其他共有人是否收取过定金或房款；⑤部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；⑥其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。
合同效力：成立并生效，对A和B均有约束力。
法律后果：A和B均应承担违约责任。
救济方式：C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
《民法典》 第172条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效，即表见代理。如构成表见代理，则代理后果归属于被代理人。
若C有理由相信A具有代理权，则即使B并未授权A代B签字，合同仍对B产生约束力。B因表见代理产生的损失可以向A追偿。
合同效力：成立并生效，A构成表见代理，对A和B均有约束力。
法律后果：A和B均应承担违约责任，B因此遭受的损失可以向A追偿
救济方式：C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
《民法典》第171条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。如A在签订合同时未经共有人B授权而签字，且事后B未追认，则A的行为构成无权代理，合同对B不发生效力，仅对签字人A发生法律效力，合同中的违约责任也仅由A承担。
根据《民法典》第597条第1款规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。鉴于房屋为特定物，B通常情况下也不会同意处分涉案房屋，所以买受人C如要求继续履行合同暨要求过户房屋，则会发生房产无法过户、履行不能的情况。此时C通常只能要求解除合同并由A承担相应的违约责任。
另外需要注意的是，《民法典》第1060条第1款规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。但一般情况下，房屋作为家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，因此不适用家事代理。
合同效力：成立并生效，仅对A具有约束力。
法律后果：由A承担违约责任。
救济方式：C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同，但一般不得要求继续履行。
此种情形多是A为担保C的债权而与B签订房屋买卖合同。根据《民法典》第146条第1款及第154条规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。同时结合《民法典》第155条、第157条对于无效合同后果的相关法律规定可知，A和C虚假通谋或恶意串通签订的损害共有人B合法权益的房屋买卖合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，合同签订方A和C应当按照各自的过错比例承担相应责任。
在司法实践中，通常可以通过以下几个方面来判断买卖双方是否为虚假通谋或恶意串通：① 买卖双方间是否存在其他民间借贷等债权债务关系；②房产中介的证人证言（如是否通过中介居间获知房源）；③合同签订的背景及磋商过程；④房款是否实际支付以及通过何种方式支付；⑤房价是否明显低于市场价值；⑥合同约定及履行是否符合交易惯例；⑦当事人是否及时主张房屋买卖合同中的各项权利等。
合同效力：合同无效，自始不发生法律效力。
法律后果：原则上恢复原状。因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
A承担违约责任。
六、A在合同上签字，B虽未签字但事后追认
此种情形与上述第二类大致相同，此处不再赘述。需要注意的是，B追认后要收集相关证据将追认事实固定，如重新签订买卖合同、出具承诺函或情况说明等，或者将口头/网络聊天工具中体现追认情况的内容进行录音或聊天记录截屏，避免后续纠纷的发生。
合同效力：成立并生效，对A和B具有约束力。
法律后果：A和B均应承担违约责任。
救济方式：C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
A未经B（房屋共同共有人）同意的情况下，签订房屋买卖合同的行为属于无权处分。已经失效的《合同法》曾在第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
换而言之，未经权利人追认或者事后未取得处分权，则合同无效。
但实际情况并非如此：从法理上来看，订立合同是典型的债权行为，不是处分行为，是否具有处分权不应当影响合同效力，新生效的《民法典》也摒弃了该条款。
从司法实践来看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
大量的法院判例也均适用最高院司法解释，从而认定该类合同有效。
综上所述，仅有部分共同共有人A签字的房屋买卖合同在不存在其他无效事由的情况下应属有效，A应当受到合同约束，承担违约责任。买受人C是否清楚房屋的权属状况与出卖人A应承担的违约责任无关。若买受人C疏于审查的，仅负担合同不能继续履行、房屋无法过户的风险。
合同效力：成立并生效，仅对A具有约束力。
法律后果：由A承担违约责任。
另外需要注意的情况是，即便房产证上只有A一人的名字，但若A、B是夫妻（或存在其他共有关系基础），导致房产实际为共同财产，此时，A和B实际上是房屋的共同共有人，处理时也应参照上述方式进行分析处理。
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