雅居乐集团法务部 作者：郑争元/周军
来源：雅居乐集团法务部（ID：Agile_Legal）
【案情简介】
陈某购买A公司投资开发的新建商品房一套（下称“案涉商品房”），案涉商品房所在地的政府于2014年4月21日颁发案涉商品房《商品房产权权属证明书》，将不动产物权初始登记在A公司名下。陈某于2014年6月与A公司签订《商品房买卖合同》，随后并办理了商品房销售合同备案、网上签约相关手续，合同约定的成交总房价款人民币2310770元（现售），分期付款，签订合同当日支付首期30%房价款693231元，90日内支付第二期20%房价款462154元，120日内支付第三期20%房价款462154元，180日内支付第四期30%房价款693231元。买受人逾期付款超过90日后，而经出卖人同意继续履行合同的，买受人按同期中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率上浮10%、每日计算违约金给到出卖人。陈某支付了首期30%房价款，但是其余三期房价款到期后均没有支付，A公司遂诉至A法院主张前述合同权利。A法院判决陈某于判决生效之日起七日内应向A公司支付房价款1617539元、支付逾期付款违约金。在判决生效后，A公司向A法院申请强制执行。但是因陈某存在拖欠银行贷款等其他债务，故案涉商品房被B法院实施了首次查封，A法院轮候查封了案涉商品房。后B法院作为负责资产处置的法院，在2018年12月26日通过网络司法拍卖平台进行处置，案涉商品房经拍卖最终以3399536元成交。
B法院在拍卖时，案涉商品房的不动产物权仍然是登记在A公司名下，但已办理商品房销售合同备案和网上签约相关手续。而在B法院拍卖时，A公司已经获得上述判令陈某支付欠付的房价款及逾期付款违约金的生效判决。现A公司欲申请执行异议，以最大限度保障、维护自身合法权益。
【争议焦点】
一、B法院拍卖案涉商品房的行为，是否侵犯了A公司的合法权益？
二、A公司是否可主张对案涉商品房拍卖所得价款优先分配权利？
【分析意见】
B法院网络司法拍卖案涉商品房的行为，是否侵犯了A公司的合法权益？
一
1、法院应当并且只能处置被执行人的财产，司法拍卖时案涉商品房的物权由A公司享有，不是被执行人陈某的财产。依据不动产所在地政府2014年4月21日颁发的《商品房产权权属证明书》，记载于不动产登记簿的案涉商品房在被拍卖时“不动产物权”登记权属人是A公司，除该项不动产权登记外，案涉房屋在拍卖之前并无任何物权转移登记记录。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，案涉商品房只是办理了商品房销售合同备案，并未进行物权转移登记。商品房销售合同备案是行政管理机关对合同的管理措施，是政府为了防止一房多卖、保障购房者的合法权益而设置的，但是其并不发生物权的法律效力，其法律效力不同于《物权法》规定的登记，销售合同备案不能产生物权的设立或变动的法律效力，不影响、不转移A公司依法登记享有的“不动产物权”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”可作为法律依据证明案涉商品房的“不动产物权”在被司法拍卖时不属于陈某，而应属于A公司。
2、法院资产处置、司法拍卖有误，在房屋过户转移登记之前，买受人享有的是债权请求权：在房屋符合过户转移登记条件后，买受人才有权利按销售合同约定的条件获得购买房屋的所有权（即“不动产物权”），须通过登记依法才能取得“不动产物权”。即被执行人陈某只对案涉商品房享有债权，应该按照债权进行处置，而不能按“不动产物权”进行处置。
3、被拍卖的案涉商品房经法律程序、生效判决确认被执行人陈某只支付了案涉房屋总房价款的30%，有70%房价款并未支付给A公司。因此被执行人陈某对案涉房屋不享有完整的财产权益，而只享有相应的合同债权。负责执行、处置的B法院可以拍卖的，其实并非“不动产物权”，依法只应该是被执行人陈某对案涉房屋享有的相应“合同债权”。因此B法院拍卖财产的文字说明中将商品房买卖 “合同债权”错误地认为是房地产“不动产物权”是严重失实的，已侵犯了A公司的合法财产权益。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，法院应当支持。但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。” A公司作为利害关系人，依法有权提出执行异议，请求撤销该网络司法拍卖。
4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 ”按照此条规定推断立法机关原意，如果所购商品房、已支付的价款没超过合同约定总价款的百分之五十是不能作为买受人的财产权利的，作为登记权利人的房地产开发企业能够依法排除执行。
5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。” 按照此条规定推断，开发商的救济办法除了提出请求撤销该网络司法拍卖的执行异议，还可以在接到法院查封裁定后提出解除查封的执行异议。理由是在开发商是权利人且未得到剩余价款、第三人没有对开发商承诺剩余价款从该财产变价款中优先支付的情况下，不可查封。
综上，B法院处置的案涉商品房在被司法拍卖时尚未办理不动产权转移登记，物权仍为A公司所有，并非被执行人陈某的“不动产物权”财产，B法院若在不能保证A公司合法权益的情况下拍卖上述房屋，则涉嫌违法侵犯了A公司的合法权益。
二
A公司是否可主张对案涉商品房拍卖所得价款优先分配权利？
考虑到A公司目标也可以是实现合同债权、追回房价款即可，退而求其次，如果A公司不提出请求撤销该网络司法拍卖的执行异议，不提出解除查封的执行异议，转而寻求实现合同债权。则应当主张对案涉商品房拍卖所得价款优先分配、优先清偿上述债权，否则若以普通债权参与分配则权益必然会受损。A公司主张对案涉商品房拍卖所得价款优先分配、优先清偿A公司的上述债权，是否有法律上的依据？若法院执行分配时没有将A公司的上述债权优先清偿、从案涉商品房拍卖所得价款优先分配，A公司再提出执行异议，是否可以获得支持？笔者通过检索发现以下相关的法律依据（包括司法解释、高级法院指导意见）后认为，A公司优先分配的主张应得到支持：
01
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
此条司法解释，虽然是针对买受人提出执行异议的处理，但从条款内容推断，亦可理解为：如果已支付的价款没有超过合同约定总价款的百分之五十，则法院不应执行房地产开发企业名下的商品房。
02
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
第十九条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
此条司法解释，是针对是否可以查封、扣押、冻结的规定，对非被执行人名下的财产，如果连查封、扣押、冻结都不允许，擅自处置就更是法律禁止的情形。第十九条明确，只有在被执行人实际占有该财产且申请执行人已经向第三人支付了剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，才可以查封、扣押、冻结。在本期案例中，陈某没有实际占有案涉房屋，申请执行人也没有向第三人（A公司）支付剩余价款，第三人（A公司）尚未同意法院处置、将剩余价款从该财产变价款中优先支付，B法院查封已违反最高法院的上述规定。也可证明，其实执行法院应在查封前就做好依法保障第三人（A公司）对案涉商品房拍卖所得价款优先分配权利的措施（让申请执行人向A公司支付剩余价款，或者取得A公司的同意并向A公司承诺从该财产变价款中优先支付剩余价款）。
03
《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（二）》
“问题十九：金钱债权执行中，申请执行人对被执行人向房地产开发企业购买但未办理登记的商品房请求实施执行，而房地产开发企业作为出卖人就案涉商品房提出权属主张的，人民法院该如何处理？
答：金钱债权执行中，申请执行人请求对被执行人向房地产开发企业购买但尚未办理登记的商品房实施执行，而房地产开发企业作为出卖人就案涉商品房提出权属主张，同时满足以下条件的，对申请执行人继续执行的请求，人民法院应当支持：
（一）被执行人与房地产开发企业之间就案涉商品房已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系；
（二）被执行人已经合法占有了案涉商品房，或者被执行人已经办理了合法有效的所有权预告登记、合同备案登记、合同网签登记等情形之一的；
（三）被执行人已经支付了全部价款，或者被执行人按照合同约定仅支付了部分价款但房地产开发企业同意剩余价款从变价款中优先向其支付。”
“问题二十：金钱债权执行中，申请执行人请求对被执行人购买但尚未办理转移登记的不动产实施执行，而出卖人作为权利登记人就案涉不动产提出权属主张的，人民法院该如何处理？
答：金钱债权执行中，申请执行人请求对被执行人购买但尚未办理转移登记的不动产实施执行，而出卖人作为权利登记人就案涉不动产提出权属主张，同时满足以下条件的，对申请执行人继续执行的请求，人民法院应当支持：
（一）被执行人与出卖人之间就案涉不动产已经形成了合法有效的不动产买卖合同关系；
（二）被执行人已经合法占有案涉不动产，或者被执行人已经就案涉不动产办理了有效的所有权预告登记；
（三）被执行人已经支付了全部价款，或者被执行人按照合同约定仅支付了部分价款但出卖人同意剩余价款从变价款中优先向其支付。”
这份发布于2019年1月3日的高院指导意见，明确如果对被执行人购买但尚未办理转移登记的不动产实施执行，除了审查不动产买卖合同的合法有效性外，还要求被执行人已经合法占有了案涉商品房或者被执行人已经办理了合法有效的所有权预告登记，并且需同时满足“被执行人已经支付了全部价款，或者被执行人按照合同约定仅支付了部分价款但房地产开发企业（出卖人）同意剩余价款从变价款中优先向其支付”的条件。
这份高院司法指导意见，与本案的情况一样，笔者认为可以作为裁判的参考。但笔者并不认同将“所有权预告登记、合同备案登记、合同网签登记等”作为条件之一的做法，因为“所有权预告登记、合同备案登记、合同网签登记等”并不是《物权法》规定的“登记”类别，只是政府一种行政管理措施，不能产生物权的设立或变动的法律效力，不影响、不转移依法登记享有的“不动产物权”。
04
黑龙江省高级人民法院民一庭2011年11月22日发布的《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》
“十、哪些情形下，可以判决许可强制执行特定执行标的？
审理中确认存在以下情形，可以判决许可强制执行特定标的：
（一）案外人虽为所有权人，但案外人以争议财产为被执行人提供担保、案外人的财产已经添附于被执行的不动产且无法分割的；
（二）案外人向被执行人转让财产，虽然动产未转移占有、不动产未办理变更登记，但申请执行人已向案外人支付剩余价款，或者案外人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的；
（三）案外人对被执行人仅享有普通债权的；
（四）案外人对执行标的仅享有交付请求权的，但是符合本解答第九条第八项、第九项规定的情形除外；
（五）案外人对执行标的享有租赁权的，但是因强制执行可能影响租赁权行使的除外；
（六）其他强制执行不影响案外人实体权利的情形。”
这份高院司法指导意见，明确在“案外人向被执行人转让财产，虽然动产未转移占有、不动产未办理变更登记”的情况下，除非“申请执行人已向案外人支付剩余价款，或者案外人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付”，否则不可强制执行特定执行标的，笔者认为可以作为本案裁判的参考。
05
《关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要
一、执行查控时的财产权属判断规则
1、民事执行中，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的一般动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，以及数据、网络虚拟财产等非以占有或登记作为权利外观但依据法律、司法解释的规定属于被执行人的财产。
人民法院不得查封、扣押、冻结属于第三人的财产，但本纪要另有规定的除外。
6、执行查控时对财产的权属，人民法院按照下列标准进行判断：
（1）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
有明确、具体的线索表明被执行人可能对第三人享有到期或未到期债权的，人民法院可以依法向该第三人发出冻结裁定及履行到期债务通知书。
11、被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产、特定动产及其他财产权，已经支付全部价款并实际占有，尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以预查封、扣押、冻结。预查封、扣押、冻结期间，买卖合同依法解除的，人民法院应当解除预查封、扣押、冻结，但可以执行被执行人因该合同法律关系形成的对该第三人的债权。
被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产、特定动产及其他财产权，已经支付部分价款并实际占有，被执行人或申请执行人已向第三人支付剩余价款，或者第三人同意从该财产变价款中优先支付剩余价款的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
预查封期间，在产权未过户登记到被执行人名下之前，人民法院不得对该财产进行处置，但第三人同意处置的除外。
被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产、特定动产及其他财产权，不符合前两款规定的条件的，人民法院不得查封、扣押、冻结，也不得预查封、扣押、冻结，但可以执行被执行人因该合同法律关系取得的相关财产。
二、违反执行查控时财产权属判断规则的救济
14、人民法院违反本纪要第1条确定的财产权属判断规则查封、扣押、冻结第三人财产，第三人提出执行异议的，依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。
这份高院司法指导意见，明确如果被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产，已经支付部分价款并实际占有，被执行人或申请执行人已向第三人支付剩余价款，或者第三人同意从该财产变价款中优先支付剩余价款的，人民法院才可以查封、扣押、冻结。预查封期间，在产权未过户登记到被执行人名下之前，人民法院不得对该财产进行处置，但第三人同意处置的除外。笔者认为可以作为本案裁判的参考。
06
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》
3、审查案外人执行异议之诉中主张的民事权益是否具有实体法上的依据，并根据下列情形予以认定：（1）案外人主张所有权的，应当依照《物权法》及其司法解释的相关规定予以审理认定；……。
6、审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益的保护顺位。同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时，除法律和司法解释另有规定外，应当根据下列原则处理：
（1）坚持法定优先权优先于物权；
（2）物权优先于债权；
（3）法律规定的特殊债权优先于普通债权；
（4）普通债权平等保护原则。
13、执行法院对被执行人向案外人购买且已支付全部或部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议，请求解除查封或排除执行的，根据下列情形处理：
（1）申请执行人愿意支付剩余价款或者同意从不动产变价款中优先支付剩余价款的，应驳回其异议申请；案外人因此提起执行异议之诉的，驳回其诉讼请求。案外人同时提出的解除或撤销合同请求，不予支持。
（2）被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。”
这份高院司法指导意见，明确了审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益的保护顺位时“物权优先于债权”原则，而对于“案外人主张所有权的，应当依照《物权法》及其司法解释的相关规定予以审理认定”，同时明确了“执行法院对被执行人向案外人购买且已支付全部或部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议”时，案外人（房地产开发企业）已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。可以作为本案裁判的参考。
07
《广东高院执行裁决要点摘编（2019年第1期·合第9期）》
8、执行案件的当事人和相关债权人对人民法院制作的财产分配方案有异议的，享有依法提起分配方案异议之诉的救济权利，但该种诉讼救济仅限于在财产分配方案中存在的实体民事权利争议，如债权是否成立、债权是否履行、优先权是否存在、分配顺位等。如当事人和相关债权人对执行财产分配中存在的是否适用财产分配程序、申请参与分配的债权人是否适格、债权人申请是否符合期限规定等程序性权利争议有异议的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定向人民法院提出执行行为异议，由人民法院按照执行异议、复议程序进行审查处理。——（2018）粤执复364号，合议庭：杨明哲、李焱辉、张磊
10、在判断利害关系人是否有权依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条向执行法院提出异议这一问题时，既应审查其对执行标的主张的权利性质是否为实体权利，还应审查其主张的实体权利能否足以阻却执行标的转让或交付。若利害关系人不能证明其对执行标的享有所有权等可以阻却执行标的转让、交付的实体权利，执行法院应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条对其异议进行审查。——（2018）粤执复370号，合议庭：杨明哲、李焱辉、张磊”
广东高院，未检索到本案相关司法指导意见，但从检索到的《广东高院执行裁决要点摘编》中可确认，A公司如果对法院制作的财产分配方案有异议的，享有依法提起分配方案异议之诉的救济权利，就优先权是否存在、分配顺位提出意见，明确了此种执行异议之诉相关法律适用依据。笔者并建议广东高级法院制订针对此类执行异议及执行异议之诉审理的相关指导意见，统一规范司法实务操作。
【应对思路】
房地产开发企业如何应对本期案例所述情况，分析总结应对思路如下：
由于全国各地法院在实务操作中，对于法院能否拍卖类似案例中“产权未过户登记到被执行人名下”的商品房做法不一，建议首先要了解清楚当地法院实务操作情况。
一
对于像北京市高级法院那样，已经明确了“预查封期间，在产权未过户登记到被执行人名下之前，人民法院不得对该财产进行处置”而且严格限制查封、扣押、冻结的，如发生本期案例所述情况，及时提出执行异议，相信问题比较容易得到解决。对于类似于案例中的法院那样，直接予以查封、拍卖变卖尚在开发商名下、未过户登记到被执行人名下的新建商品房，则要做好相关应对预案。建议开发商一旦接到法院查封裁定，立即提出解除查封措施的执行异议。
二
为了避免在此类案件处理中，因信息不对称导致被动局面，可以在决定起诉未付清房价款的买受人前，通过向按揭贷款的银行了解情况、向不动产登记机构查询涉案房屋的抵押查封，尽力全面了解相关情况。
如果在起诉前发现涉案的房屋被查封等异常情况，建议及时起诉解除案涉商品房买卖合同或者在诉讼过程中及时变更诉讼请求为解除商品房买卖合同，以维护自身的合法权益。而且这种做法是有法律依据的（《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权）。
如果发生本期案例所述情况，公司意图只是实现合同债权，建议积极与负责资产处置的执行法院沟通。
三
如果尚未拍卖，建议可在拍卖之前让法院明确保证债权优先受偿、拍卖所得价款优先分配。若不能够保证债权优先受偿则及时对该拍卖行为提出执行异议，要求中止拍卖或者撤销拍卖。
如果已经拍卖，建议在拍卖成交后及时与法院沟通，在制订执行分配方案时从该房屋变价款中优先支付剩余的房价款债权。假若法院已经制订了执行分配方案且未保障开发商对拍卖所得价款优先分配权利，则建议提起分配方案执行异议之诉，同时也可提出撤销司法拍卖之诉。
【法条摘录】
01
《中华人民共和国民事诉讼法》
立法层级：法律
第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
02
《中华人民共和国物权法》
立法层级：法律
第五条： 物权的种类和内容，由法律规定。
第六条： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（备注：物权种类和内容，必须由法律规定。即没有法律规定的物权不是物权，不产生物权的法律效力。此处的“法律”应当作狭义解释，即全国人大或者全国人大党委会制定或授权制定的法律。本案中，商品房买卖合同备案不产生物权效力。）
第十条： 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
（备注：此处“法律”应狭义解释，即全国人大或者全国人大常委会制定或授权制定的法律。）
03
《不动产登记暂行条例》
立法层级：行政法规
第二条： 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
（备注：商品房销售备案、网签登记均未记载于不动产登记簿，不是法定登记行为。）
第五条： 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
（备注：本案中，案涉的商品房属于“不动产”，必须依法办理登记才能产生物权效力。）
第三条： 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
（备注：本案中，案涉商品房属于“不动产”，须依法办理登记才能产生物权效力，而法律规定的登记，是指此条款中的这些登记种类，超出这一范围的登记并不是物权登记，案涉的商品房买卖合同登记备案不产生法律上的物权效力，而案涉商品房的不动产首次登记是登记在A公司名下，未办理转移至陈某（被执行人）名下的登记手续，依法仍然归A公司所有。）
04
《广东省商品房预售管理条例》
立法层级：地方性法规
第二十二条： 预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记备案手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记备案。
（备注：本案中案涉的商品房买卖合同只是办理了商品房预售合同的登记备案，这种备案只是一种行政管理行为，依法并不产生物权效力。且其办事依据法律文件，立法层次是地方性法规，不能产生物权设立、转移效力。）
05
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
立法层级：司法解释
第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
第三百一十五条：案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。
第四百六十四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。
第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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《商品房预售管理办法》
立法层级：部委规章
第十条： 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（备注：本案中，案涉商品房买卖合同只是依法办理了商品房销售合同登记备案手续，这种备案只是一种行政管理行为，依法并不产生物权效力。且其办事依据的法律文件，立法层级是部委规章，不能产生物权设立、转移效力。）
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