9只公募REITs上市首日全部收涨，后续该如何关注？

9只首批上市的公募REITs，全部收涨，成交量也较活跃，其中蛇口产园日内成交量超1亿。具体交易情况如下图：

公募REITs从获批到募集到上市，都收到了广泛的关注，活跃的交易也代表了投资者的青睐，上市首日表现不错，那么接下来该如何关注呢？

我们主要来看一下REITs的收益构成：

REITs 收益表现的构成包括二级市场资本利得、分红收益和资产净值的提升三个方面。

1、二级市场资本利得

REITs单位可以在交易所公开自由买卖，受供求关系及投资者情绪的影响，单位价格会上下波动，从而产生资本利得。

REITs具有股债双重性质，那么有哪些因素会影响REITs二级市场价格呢？

（1）货币政策

当国家实施宽松的货币政策，银根宽松，市场中流通的货币将增多，对于投资市场而言是一个利好消息；反之，当国家实施紧缩的货币政策，银根紧缩，市场中流通的货币将增多，市场随之萧条。

（2）股票市场

小编认为REITs收益与股市成正相关，股市正向预期，资金流入股市，代表投资者对股市的信心，也会加剧投资者对REITs获得资本利得的信心，当然前提是底层物业没有瑕疵，也就是基本面看好，当然也不排除牛市炒“烂股”的情况。

（3）债券市场

小编认为REITs收益与债市也成正相关，通常利率下行，债券市场收益率上升，而这时，通常股市比较低迷，从投资者心里预期角度来分析，此时的投资者更偏向于获得稳健收益的投资品种，而REITs作为拥有固定分红的投资品种，不仅有固定的分红收益，还拥有一部获取资本利得的机会，此时也是投资者一个较好的投资选择。

无论是股市好还是债市好，都有利于REITs，那如果“股债双杀”？其实股市和债市并不完全是很多人印象中的跷跷板效应，所处经济时间段不同，呈现的相关性也不同，可能会出现“股债双杀”，也可能会出现股债双牛。这是因为股市和债市并不是完全负相关，而且股市和债市都与宏观经济相关，当处于严重通货膨胀时，央行通常会采取紧缩的货币政策，提高利率，市场中流通的货币将减少，此时极易形成股债双熊；反之，为促进CPI的走高，通常会采取降低利率来拉升经济，这种条件下极易出现股市双牛。

（3）利率

利率对REITs收益有综合影响，一方面，利率的变动影响贷款成本，从而影响可分派收入。同时利率变动也会通过影响置换资产的成本影响分红收益的外部增长。

除此之外利率的变动也会通过影响投资者的情绪，从而影响REITs的供需，从而影响REITs的价格。

（4）汇率

汇率的变化主要对境外资产的价值有一定影响，直接影响投资者获得的分红收益。

2、分红收益

REITs分红收益的来源为底层物业产生的现金流。

底层资产产生总收入之后，减去物业相关税项、物业和经营管理费、其他物业经营支出，得出净物业收入, 净物业收入在除去基金管理人日常费用，加上沉淀资金（如有）收入，得出税前利润。税前利润减去企业所得税、境内贷款还本金额，得出归属于基金份额持有人的收益。

（1）分红收益的内部增长

分红收益的内部增长主要来源于物业的净运营收入的增长。主要通过增加物业总收入和减低运营支出两方面。提高物业的净运营收入，可以增强 REITs抵御外部风险的能力，从而提高可分派的分红收益。

（2）分红收益的外部增长

分红收益的外部增长主要是通过资产置换实现的，处置现有资产同时并购新的资产实现外部增长。举个例子，新加坡的Ascendas REIT 初始时仅有8个资产，经过管理人不断的调整优化REITs旗下的资产组合，已超过100个资产，分红收入稳步增长，发展为新加坡最大的 REITs 之一。

3、关于资产净值

REITs 拥有的资产主要指其持有的不动产价值，当时房地产估值提升，投资者拥有 REITs 单位的资产净值也会对应提升。