保全与执行 作者：李舒、李元元、李营营
编者按
一手房交易中，房产商在什么情况下能够排除执行？其有权排除哪些主体的执行？二手房交易中，出卖人在情况下可以排除执行？借名买房的情况下，实际出资购房人能否排除执行？对于上述司法实践中常见的问题，我们以专题形式进行了研究。
阅读提示：《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，买卖合同解除后，在标的物存续且未被第三人取得的场合，出卖人可要求“恢复原状”，即要求返还标的物。
但该返还请求权，是物权请求权还是债权请求权，在司法实务中争议颇大。过往司法实践中，有观点认为合同解除后返还财产的请求权为债权请求权，故出卖人无从排除买受人的金钱债权人对标的物的强制执行。
但最高人民法院于2019年11月发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第124条第二款认为，合同解除后，返还财产的请求权为物权请求权，可排除强制执行，否定了此前司法实务中认为该请求权为债权请求权的观点。同时，纪要制定者考虑到合同解除后双务合同的牵连性，为确保公平，又为出卖人请求排除强制执行设置了一定的前提条件，即：仅在出卖人已返还全部价款的情况下，才支持其排除强制执行的权利。
裁判要旨
买卖合同解除后，其要求买受人返还财产的请求权为物权请求权。出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。
案情简介
一、2015年6月5日，新东升置业公司与陈建国（已死亡）等签订房屋买卖合同及补充协议并办理网签备案，陈建国等支付全部房款（其中191万元为银行按揭）并实际占有使用。
二、2018年2月6日，新东升置业公司取得案涉房屋初始登记。后因陈建国等未按期偿还银行贷款本息，张店区法院判决新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息等损失承担连带保证责任。
三、2018年6月5日，新东升置业公司向张店区法院请求解除与陈建国等签订的买卖合同及补充协议。后，张店区法院判决房屋买卖合同解除。
四、因瑞隆能源公司与陈建国等买卖合同纠纷一案，林口法院已作出判决，陈建国需支付货款。后，该案执行法院牡丹江中院对先前预查封的案涉房屋拍卖。新东升置业公司提出案外人执行异议，主张对涉案查封房屋的所有权。牡丹江中院驳回新东升置业公司的异议。
五、新东升置业公司遂提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋的所有权并停止执行。牡丹江中院以被执行人陈建国等对案涉房屋享有物权期待权为由，判决驳回了新东升置业公司诉请。
六、新东升置业公司上诉至黑龙江高院，该院以新东升置业公司未返还价款为由，判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点及思路
本案新东升置业公司败诉原因并不在于其没有排除强制执行的权利，而在于其在合同解除后未履行返还价款的义务。黑龙江高院出于公平的考虑，否定了新东升置业公司要求排除强制性的权利。本案核心法律问题为：新东升置业公司是否享有排除强制执行的权利？新东升置业公司能否排除强制执行？
1. 牡丹江中院认为，因陈建国等已支付的全部价款，对案涉房屋享有物权期待权。牡丹江法院预查封在先，新东升置业公司办理初始登记在后，即便办理了所有权登记，也不能取得对案涉房屋的所有权，故不享有排除强制执行的权利。因此，新东升置业公司无权排除强制执行。
2. 黑龙江高院认为，新东升置业公司要求返还房屋的生效判决为牡丹江中院裁定查封案涉房屋之后，根据《执行异议和复议规定》第二十四条第二款规定，人民法院不予支持该请求。但是，根据《九民纪要》第124条的规定，买卖合同解除后返还财产的请求权为物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的强制执行。但在双务合同无效或解除的情况下，双方互负返还义务，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。本案中，新东升置业公司虽享有可排除强制执行的权利，但因未返还价款而无权要求排除强制执行。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
一、买卖合同解除后，出卖人请求返还财产的请求权为物权请求权。关于合同解除后，要求返还财产的请求权性质为何，实践中存在一定的争议。根据最高人民法院对《九民纪要》的解读，此处的返还请求权为“物权性质”的返还请求权，但并非“物权请求权”，原因在于出卖人为原来的所有权人。但我们认为，最高人民法院逻辑上并不一致，因为非“物权请求权”不能排除强制执行，而《九民纪要》第124条第二款明确规定“本可”排除强制执行。由此可见，纪要的制定者将该项请求权就是定位为物权请求权。但过往司法实践中，有裁判观点认为，合同解除后返还财产的请求权为债权请求权。（详见延伸阅读部分）
本所律师认为，将买卖合同解除后，出卖人要求返还标的物的性质定性为物权请求权，与我国现行的物权变动模式相一致。我国《民法典》采用的物权变动模式为债权形式主义的物权变动模式，不承认独立的物权行为，更不承认所谓物权行为的无因性。买卖合同等以转移所有权为目的的合同，为物权变动的原因行为。该原因行为被撤销、确认无效或解除后，因物权变动的原因不复存在，物权自动恢复到原所有权人。故在合同撤销、解除或被确认为无效后，原所有权人请求返还财产的请求权为物权请求权。《九民纪要》将其定位为“物权性质的返还请求权”，有其法律依据，与我国当前的物权变动模式相契合。
二、买卖合同解除后，出卖人只有在返还价款的前提下，才享有对标的物排除强制执行的权利。《九民纪要》第124条第二款规定：“但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”该规定并非否定合同解除时出卖人要求排除强制执行的权利，而是对出卖人行使该项权利设定了一定的前提条件。该前提条件的设置，其目的是考虑到了双务合同解除后相互返还财产时权利义务上的对等性，以确保公平。此点，与《九民纪要》第33条、第34条的规定相呼应，意在一次性地解决争议，并保证双务合同的双方当事人不因合同撤销、确认无效或解除等原因，而发生权利义务上的失衡。
三、出卖人切勿“讨巧”，企图通过另案诉讼解除合同的方式排除对正在执行的标的物的强制性，将“竹篮打水一场空”。在适用《九民纪要》第124条第二款的过程中，应注意正确处理其与《执行异议和复议规定》第二十六条的关系。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，《九民纪要》第124条第二款的规定，适用范围仅限于在执行标的被查封、扣押、冻结后作出前的解除合同的生效判决。对于已经进入执行程序的标的物，出卖人意图通过另案提起诉讼解除合同的方式，“讨巧”排除强制执行，将竹篮打水一场空。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
1.《民法典》
第五百六十六条第一款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.《中华人民共和国物权法》（已失效）
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条 金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
4.《九民纪要》
33. 【财产返还与折价补偿】合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。
在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。
34.【价款返还】双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。
124. 【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；
作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。
应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。
法院判决
以下为法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：新东升置业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。
新东升置业公司为案涉房屋的建设单位，其与陈建国、王某签订《商品房买卖合同》后，未办理房屋过户登记前，作为原始取得人，无论是否将房屋的所有权登记在其名下，均享案涉房屋的所有权，无需人民法院再行确定。牡丹江市中级人民法院（2015）牡商终字第198号民事判决作出后，智晶贸易公司、陈建国均未履行生效判决确定的给付义务，一审法院预查封案涉房屋。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。由于陈建国、王某未按期偿还银行贷款本息，根据兴业银行淄博分行的诉请，张店区法院判决新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息、律师费损失承担连带保证责任，又扣划新东升置业公司的存款。后新东升置业公司起诉陈建国、王某，请求解除合同，赔偿损失。张店区法院于2019年5月16日作出民事判决，判令解除合同，王某等人协助撤销案涉房屋的网签备案手续，王某赔偿违约金等。新东升置业公司以此为由请求停止对案涉房屋的执行。对于此种案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条的观点为：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”
首先，前述会议纪要表明：《执行异议和复议规定》第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。在王某、新东升置业公司、兴业银行淄博分行基于案涉房屋形成的买卖合同及担保合同关系中，三方在查封后另行诉讼解除买卖合同及担保合同，新东升置业公司以此为由排除执行，按照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，其排除执行的主张应予驳回。
其次，即使《执行异议和复议规定》第二十六条不作为审理执行异议之诉案件的依据，在三方的买卖合同及担保合同解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人新东升置业公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人王某的法定义务。与会议纪要中表明的案外人未返还价款，允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致，故只有在新东升置业公司返还购房款1,034,265元，即将该款交付一审法院执行机构的情况下，才能排除案涉普通债权的执行。至于新东升置业公司根据两份张店区法院需承担逾期利息、罚息、律师费等，及应取得的违约金等费用，均是王某、新东升置业公司、兴业银行淄博分行在履行买卖合同及担保合同过程中所产生的费用，与本案申请执行人瑞隆能源公司无关，不应在本案中扣抵。
案件来源
《新东升置业集团有限公司、黑龙江龙煤瑞隆能源有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书》[黑龙江省高级人民法院（2019）黑民终506号]
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1.合同解除后返还财产的请求权为债权请求权，出卖人不能要求排除对标的物强制执行。
案例1：《温显露、中能源电力燃料有限公司二审民事判决书》[最高人民法院 （2018）最高法民终654号]
最高人民法院认为：“关于温显露对案涉股权是否享有民事权益的问题。本案中，温显露主张其对江苏高院（2013）苏执字第0004号中能源公司与中煤煤电公司、创益能源公司买卖合同纠纷强制执行一案中的执行标的，即创益能源公司名下彩虹晶体公司70%股权中的28%享有足以排除强制执行的民事权益，其依据在于内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决已经解除温显露与创益能源公司签订的股权转让协议，创益能源公司在彩虹晶体公司的案涉28%股权归温显露所有。但温显露在该案中的诉讼请求为解除双方之间的股权转让协议，并由创益能源公司归还案涉股权。故内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决关于‘创益能源公司在彩虹晶体公司的案涉28%股权归温显露所有’的判项，只能解读为系针对合同解除产生的股权返还请求权这一债权所作出的确认，并非对案涉股权归属的确权。况且，在该民事判决作出之前，案涉股权已经被江苏高院依法查封冻结，具有限制权利变动的法定效力。因此，内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决的生效，并不能直接产生股权变动的效力，温显露仅得因该民事判决而要求创益能源公司返还案涉股权。”
2.房屋买卖合同解除后未发生物权变动的，出卖人对房屋的权利不属于足以阻却法院强制执行的民事权益。
案例2：《北京亚通房地产开发有限责任公司与内蒙古汇通担保有限公司、乔磊二审民事判决书》[内蒙古自治区高级人民法院（2016）内民终265号]
内蒙古自治区高级人民法院认为：“2010年3月17日，亚通公司与乔磊签订《商品房预售合同》（合同编号：Y946603）约定，乔磊购买亚通公司开发的坐落于北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅园A区9#住宅楼四层1单元402室房屋一套，房屋总价款4117894元，乔磊支付首付款1647894元，剩余2470000元办理了商业贷款并向亚通公司支付。该房屋已办理了权属证书，所有权人登记为乔磊。之后，北京市通州区人民法院于2015年4月20日作出（2014）通民初字第14153号民事判决，解除了亚通公司与乔磊签订的《商品房预售合同》及补充协议，但并未对该房屋的权属作出认定，现涉案房屋的所有权仍登记在乔磊名下。故依据亚通公司提供的证据，不能证明其对涉案房屋享有足以阻却法院强制执行的民事权益，其上诉请求本院不予支持。”
3.股权转让协议解除后未变更股权登记的，原股权转让方对原股权受让方享有的权利为债权请求权，不能排除法院的强制执行。
案例3：四川中西世纪教育留学咨询服务有限公司、宁高案外人执行异议之诉二审民事判决书[四川省高级人民法院（2019）川民终498号]该院认为：“即使根据（2018）川0191民初16432号民事判决结果，中西世纪教育公司与瑞信实业公司签署的《股权转让协议》已于2018年2月6日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，中西世纪教育公司可以要求恢复原状，即其享有要求瑞信实业公司将案涉的四川中西环球教育科技有限公司20%股权恢复变更至其名下的请求权，但因案涉股权至今还登记在瑞信实业公司名下，由于我国在物权变动上采取物权变动与原因行为的区分原则，案涉股权的所有权并非随中西世纪教育公司行使请求权而自动地、当然地复归于中西世纪教育公司名下，故该请求权并非属于物权请求权，而应当属于债权请求权，且从本案一审查明的案件事实上看，该债权请求权的形成时间明显晚于被上诉人宁高对案涉股权享有债权请求权的形成时间，故，一审法院认定中西世纪教育公司所提交的证据并不足以证明其对案涉20%股权享有足以排除法院执行的民事权益，具有事实和法律依据，应当予以维持。对中西世纪教育公司认为其是案涉20%股权的实际权利人，对该股权享有排除法院强制执行的权利的上诉主张，本院不予支持。”
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