公募REITs的“春天”还会远吗？

4月22日，Deal Street Asia网站援引《南华早报》的报道，“新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准，将试点发行中国首个公募REITs。 ”

并表示，“GIC和大悦城加入了证券监管机构挑选的几家公司的行列，他们将尝试发行中国首个上市的公募REITs。 ”如若发行成功，大悦城将成为中国公募REITs市场上第一个吃螃蟹的企业。

公募REITs一直都是大家关注的热点话题，借助这个热点，小编带大家一起来看看REITs市场。

美国是全球最早发展REITs的国家，1960年美国《国内税收法案》和《房地产投资信托法案》明确了REITs的税收结构与法律框架，1965年，首只REITs于纽交所上市，标志着REITs市场的启动。随着政府允许满足条件的REITs免征所得税和资本利得，REITs得到快速的发展，如今美国的REITs市场已经发展的很成熟了，这种成熟不仅体现在产品的设计、操作流程和信息披露，也体现在与REITs市场相对应的法律框架的完备上。目前已经超过30个国家引进REITs制度并形成交易市场。截至3月末，美国上市REITs共225只，市值合计1.216万亿美元。

在国内，多把REITs及CMBS归入资产证券化的范畴里，属于泛ABS，而在美国，REITs是独立于ABS的，多属于股权类的产品，CMBS则属于ABS产品。

下面主要从4个方面来看美国REITs市场：

1）根据投资对象不同

美国市场主要有Equity REITs（权益型）、Mortgage REITs（抵押权型）和Hybrid REITs（混合型）三种基本形态，上市REITs主要以Equity REITs为主。

图1-1：美国REITs市值

2）根据组织形式不同

主要分为公司型和信托型，信托型REITs是指信托人与受托人在建立以房地产投资的信托契约的基础上，将信托受益权加以分割，并将收益分配给投资人。

公司型REITs是指通过设立以房产投资为经营范围的公司，将公司股份出售给投资人，公司再将收益以股利形式分配给投资人。

（2）运作模式

美国REITs基本上都是公司型REITs，这里我们主要介绍公司型REITs的运作模式。

注：1、REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责

2、REITs可在证券市场上市，投资者可通过股票交易获得资本利得收益。

（3）REITs产品的收入及资产

美国的REITs产品的收入90%以上为房地产投资收入、利息收入、股利收入及出售股票或证券受益，其中房地产投资收入占75%以上。持有的房地产及现金比例高于总资产的75%。

（4）税收优惠的要求

除了美国REITs的介绍，小编想介绍一下亚洲市场市值份额占比最大的日本REITs。

提起日本REITs市场，就不得不提90年代的经济泡沫，经济泡沫破碎后带来了持续的经济衰退和地产行业低迷，要重新激发房地产活力，选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源，刻不容缓。

日本REITs 的发展借鉴了美国REITs的结构和税收制度。

1）封闭式；

2）至少70%的总资产必须投资于房地产、房地产租赁等房地产直接相关资产；95%的总资产必须投资于房地产直接相关资产、超过50%资产投资于房地产的投资公司股票、现金以及现金等价物；

3）净资产必须超过10亿日元，总资产必须超过50亿日元；

4）初期的流通股至少超过4000份。前十大份额持有者的持有份额不得超过总份额的75%，除前十大份额持有人外，其他份额持有者数量必须超过1000人；

5）要求将不少于其可分配利润的90%作为红利分配给份额持有人。

与美国相比，日本REITs市场监管更为严格，主要监管部门包括日本国土交通省、FSA、财政厅以及东京证券交易所。

1）必须采用外部管理模式

2）如果企业将不动产或物业转移给REITs，须缴纳交易所得税。

我国REITs起步较晚，2014年5月中信启航成功发行，并在深交所挂牌转让，标志着我国REITs市场的启动，但是由于法律框架及税收体系原因，所发行的REITs为类REITs，前海万科REITs算是第一单公募REITs的尝试，但是仍与真正意义上的REITs有一定区别。

（1）截至2019年5月，REITs产品发行总量为50只, 发行金额为948.1251亿元。

图2-1：REITs产品规模 

数据来源：CNABS

图2-2：REITs产品费率

数据来源：CNABS

图2-3：REITs产品次级占比 

数据来源：CNABS

图2-4：REITs产品期限

数据来源：CNABS

图2-5：地域分布

数据来源：CNABS

（1）交易结构

（2）交易流程

在一定意义上，前海万科REITs是首只公募REITs的尝试。上市首日，基金交投活跃，成交额超过5000万元。发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元。产品成立并上市后，在二级市场1万元即可参与交易。其标的资产主要是万科前海企业公馆未来8年的租金收益权。投资分为两部分，其一是投资于目标公司，比例不超过基金资产的50%；另一部分将投资于固定收益类资产、权益类资产等，比例不低于基金资产的50%。其中，对于目标公司的投资是通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日，由此获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的租金收益权。

1）交易结构

2）基金类型

鹏华前海万科REITs被定性为封闭式混合型发起式基金。即发行规模在发行前就已确定，并且REITs资本总额和发行份数都保持不变，投资者只能在二级市场进行竞价交易，投资者的收益以股利、分红和资本利得（通过在二级市场出售高于买价的有价证券而取得）获得。

表2-2：已发行类REITs情况

根据《证券投资基金法》第七十三条“公募基金的基金财产应投资于上市交易的股票、债券及国家证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”的规定，公募基金投资非上市公司股权受到限制。

虽然前海万科REITs投资了非上市公司股权，但是单期投资非上市公司股权比例仍未超过基金财产的50%，因此，若是要实现绝大多数或100%投资于持有物业的相关非上市公司股权，以公募基金为载体开展REITs交易，在《证券投资基金法》上还需要突破。

在国外，REITs是典型的税收优惠驱动型产品，税收优惠也是促使REITs大力发展的主要原因。但是在国内，由于交易环节的超额累进税率使得，持有时间长、增资比例大的物业资产发行REITs的成本反而越高，这不仅限制了公募REITs 的发展，一定程度上也限制了类REITs的发展。

表3-1：类REITs可能涉及到的税收

表3-2：纳税义务人

以上内容均为小编个人看法，小编认为公募REITs的发展一直都在进行，无论是中信起航还是前海万科REITs都是在为未来真正意义上的公募REITs发展奠定基础，公募REITs的发展也将伴随着税收政策和相应法律框架的完善，让我们一起期待公募REITs的发展！