最高法院：连环买卖合同买受人排除执行的审查标准（2021提审改判）

本院认为，文明周就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，文明周原审中提交的《银海新城车位转让协议书》虽在手写部分作出删改，但在申请再审时提交的《银海新城车位转让协议书》已在删改处加盖了银鹰地产公司公章，可以证明银鹰地产公司对案涉车位买受人变更为文明周的事实予以了确认。农行渝北支行主张文明周再审提交的《银海新城车位转让协议书》系伪造，但未提供证据予以证明，在无相反证据推翻的情况下，本院对该协议的真实性予以采信。文明周作为银海新城小区业主承继了同为该小区业主窦朝芬购买案涉车位的相关合同权利。银鹰地产公司的确认行为，并非在形式上重新设立新的买卖合同关系。

其次，文明周就案涉车位主张排除执行符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定构成要件。

一是关于窦朝芬、文明周是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。该法条规定强调的是案外人在人民法院查封前已就执行标的签订了合法有效的书面买卖合同，而非限定享有排除强制执行权益的权利人的主体范围。据查明，2014年7月22日，银鹰地产公司与窦朝芬签订《银海新城车位转让协议书》将车位出售给窦朝芬。2015年12月15日，窦朝芬又与文明周签订《车位转让协议》将该车位转让给文明周。上述合同未违反法律、行政法规规定，不违反公共利益及公序良俗，合法有效。且均签订在一审法院查封案涉车位的时间2017年5月5日之前。如前所述，尽管文明周没有直接与银鹰地产公司签订书面买卖合同，但银鹰地产公司已在《银海新城车位转让协议书》中“乙方”修改为“文明周”处盖章，通过这种方式就文明周受让车位的事实进行了确认。综合以上事实，可以认定文明周就案涉车位在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

二是关于窦朝芬、文明周是否已经支付案涉车位全部价款的问题。文明周举示的银行卡交易明细单、银行卡对账单、收据、收条等证据可以证明，窦朝芬已于2014年7月22日向银鹰地产公司支付90000元车位款，文明周已于2015年12月15日向窦朝芬支付80000元车位款，故窦朝芬已向银鹰地产公司、文明周已向窦朝芬支付案涉车位的全部价款。

三是关于文明周是否在人民法院查封前合法占有案涉车位的问题。根据2014年3月1日银鹰地产公司与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城物业服务合同》,鑫龙物业集团公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务,期限五年。鑫龙物业集团公司系银海新城小区的物业服务单位，该公司成立的银海新城管理处出具的车位使用明细表可以证明案涉车位已于2014年7月23日交付车位业主使用，结合文明周、窦朝芬均为银海新城小区业主等事实，可以确认文明周自2015年12月15日起合法占有案涉车位。

四是关于文明周是否因自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题。银鹰地产公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保,每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》,有独立的抵押期。

案涉《银海新城车位转让协议书》签订时车库虽被抵押,但该抵押有固定期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人文明周未尽合理的注意义务。银鹰地产公司未履行与文明周订立的关于18个月后办理车位产权证的约定,再次用车库提供抵押担保,导致文明周未能办理权属转移登记,过错明显，故案涉车位未能办理过户并非文明周自身原因所致。

综上所述，文明周的再审理由成立，应予支持。