最高法院:购房消费者能否对酒店式公寓排除执行?

房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系。在没有证据证明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对案外人即具有了居住保障功能，案外人有权以购房消费者身份排除执行。

1. 2004年9月7日，陈鹤亭购买时风公司开发建设的酒店式公寓并支付购房款。但房产开发建设完成后，时风公司未为陈鹤亭办理房产变更登记手续，案涉房产仍登记在时风公司名下。陈鹤亭和时风公司共同确认，在时风公司将案涉房产实际交付给陈鹤亭后，陈鹤亭即委托时风公司统一出租，时风公司按时向陈鹤亭支付收取的租金。

2. 2014年7月21日，苏州中院在执行住安公司（申请执行人）与时风公司（被执行人）建设工程施工合同一案过程中，查封时风公司名下案涉房产。陈鹤亭以案涉房产系其所有提起执行异议。

3. 2017年3月16日，苏州中院裁定驳回陈鹤亭执行异议，陈鹤亭据此提起案外人执行异议诉讼。

4. 苏州中院一审认为，案涉房屋为酒店式公寓，陈鹤亭并非购房消费者，判决驳回陈鹤亭的诉讼请求。陈鹤亭上诉至江苏高院。

5. 江苏高院二审认为，陈鹤亭在较长时间内一直未办理过户手续存在过错。因此,陈鹤亭不能依据无过错买受人规定排除执行，判决驳回其诉讼请求。陈鹤亭向最高人民法院申请再审。

6. 2019年6月24日，最高人民法院再审认为，案外人陈鹤婷有权排除执行，判决撤销原审裁判文书，不得执行案涉房产。

本案中，最高人民法院在审查案外人请求排除的房屋是否属于“系用于居住”的房屋时，认为应从房屋是否具有居住功能、案外人是否实际居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，认定房屋是否属于“系用于居住”。

在认定酒店式公寓是否属于“用于居住”的房屋时，最高人民法院认为，在案外人仅购买一套房屋且实际居住时，该房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，虽然酒店式公寓可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对案外人而言即具有了居住保障功能。故，相对于申请执行人享有的普通金钱债权，案外人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

本所律师认为，最高人民法院在本案中一改之前“客观标准”的审查思路，采取一种更为符合司法实践需要的“实际用途”认定标准，正是对《执行异议和复议规定》第二十九条规定的正确理解与适用。基于对购房消费者生存权这一更高价值的维护，赋予购房者对买受房屋的物权期待权，进而排除金钱债权人申请强制执行的效力。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 酒店式公寓等商住两用的房产，如案外人实际用于居住且案外人无其他可供居住房屋的，有权以购房消费者身份排除执行。我们注意到，在审查案外人请求排除的房屋是否属于“系用于居住”的房屋时，最高人民法院最新裁判观点从房屋是否具有居住功能、案外人是否实际居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，认定房屋是否属于 “用于居住”。需要注意的是，如果案外人购买多套“商住两用”类型的房产，明显超出生活居住需要，即使该房屋具有居住功能，案外人亦无权以购房消费者身份排除执行

2. 注意，最高人民法院认定案外人购买的房屋是否为“居住需要”裁判思路转变。分析最高人民法院近几年审查购房者购买的房屋是否“用于居住”的裁判观点，最高人民法院的裁判思路存在由“客观标准”到“实际用途”的转变：

（1）从最高人民法院前几年处理案件的裁判观点来看，基本形成了以案外人购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即：如果案外人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者；如果案外人购买的房屋性质为商铺、写字楼等经营性用房，则不是消费者。房屋性质以政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质为准。

（2）但是，根据最高人民法院最新裁判观点显示，最高人民法院在具体案件中判断购房者购房是否“为生活需要”，已经渐渐在摒弃上述“客观标准”，认为：不管是单纯的居住用房还是商住两用住房，只要是有居住功能并且该房屋系购房者唯一用于居住的房屋，即应视为该房屋系“用于居住”。

3. 商铺不是居住用房，案外人不能以购房消费者身份排除执行。商铺的性质为经营性用房，购房者购买商铺后，一般对外出租或者用于经营。由于购房消费者要求购房人购买房屋目的和实际用途用于居住，因此，购房人无权以购房消费者身份，依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除执行，而是以无过错买受人身份排除执行。关于商铺排除执行更为全面的裁判观点和实务经验总结，我们将在其他文章中作出详细阐述，敬请关注

4. 工业用地上的厂房，案外人不能以购房消费者身份排除强制执行。因《执行异议和复议规定》第二十九条明确规定，案外人以购房消费者身份排除执行必须满足“所购商品房系用于居住”的条件，国有工业用地上的厂房明显系用于生产经营，非用于居住，不涉及购房者生存权的保护，故案外人不能以该条规定排除对工业用地上厂房的强制执行。

5. 购房者将商品房出租，不影响其作为购房消费者排除执行。最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。房屋被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。申请执行人不能以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件。

6. 案外人购买商品房数量明显超出居住需要，应推定购买房产的目的并不是用于消费性居住，而是商业性投资，案外人无权排除执行。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，购房消费者排除对所购房屋的强制执行，必须满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，即所购房屋必须为购房人名下唯一的可用于居住的房屋。一般情况下，购房人名下用于居住的房屋应为一处，但是，在已有的房屋不能满足买受人居住需要的情况下，其名下房屋的数量可以大于一处。如何认定购房人只有“一套房”以及在购房人名下房屋数量大于一套时，如何认定其符合购房消费者条件，我们将在其他文章中详细阐述，敬请关注。

7. 案外人购买房产目的是通过转卖回笼资金实现债权，不属于购买商品房用于居住的普通消费者，无权排除执行。由于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的是购房消费者的生存权，是基于特定的社会基础，对购房人利益的特殊优先保护。该种优先保护具有优先于房屋抵押权人和其他优先债权人的效力，因此必须从严掌握和适用。对于以单纯牟利为目的的案外人，显然无法律给予特殊保护居住权之必要，因此，无权排除执行。

8. 购房消费者应为自然人，但是，法人或者其他组织（如村委会）以组织名义购买房屋并分配给职工个人居住的，可以认定为消费者。根据《消费者权益保护法》第二条、《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》（送审稿）第二条规定，并未明确指出消费者仅限于自然人。参考部分地方司法文件关于消费者是否仅限于自然人的解答，消费者包括为生活消费购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。最高人民法院有观点认为，在执行异议之诉中，购房消费者的自然属性应当是自然人，但是，法人或者其他组织（如村委会）以单位名义购买房屋并分配给职工个人居住的，可以认定为消费者。

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2.《消费者权益保护法》

第二条  消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。

3.《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》(送审稿)

第二条  消费者为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务,其权益受本条例保护。但自然人、法人或其他组织以牟利为目的购买、使用商品或接受服务的，不适用本条例。

《陈鹤亭、上海市住安建设发展股份有限公司再审民事判决书》【（2019）最高法民再49号】