​承租人优先购买权之二三问

房屋租赁法律关系中，承租人基于《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第七百二十六条规定享有法定优先购买权。就该权利性质，学术界及司法实践观点虽略有争议，但主流观点认为系债权[1]及形成权[2]；就该权利主体，在未涉及到转租的单一租赁关系中并无争议，为承租人，但在存在转租情况时，转租方既是承租人又是出租人、次承租人也是转租合同项下承租人，究竟谁是优先购买权的权利主体？目前我国法律法规对此并无明确规定，司法实践中也存在截然不同的观点，尚无定论。

第一种观点认为次承租人不享有可向产权人（出租人）主张的优先购买权，具体理由主要包括两点：第一，由于优先购买权系属债权权利，在次承租人与产权人并无合同关系且现有法律又未明确赋予次承租人法定优先购买权的情况下，次承租人地位并非是相对于产权人（出租人）的承租人，故需谨遵合同相对性原则，不应将专属于承租人的该项权利随意扩张至次承租人；第二，在无合同约定及法律规定条件下，作为普通经营主体，产权人（出租人）通常不能也没有义务预知额外义务负担，要求其承担次承租人的优先购买相关义务，超出了合理预期范畴，过度且不合理地加重了产权人的负担，有失公平。上海、重庆、河南、湖北等地区法院相关司法判例多持此观点，例如：（2016）沪01民终1040号、（2020）渝0119民初1136号、（2020）豫1329民初253号、（2020）鄂2826民初812号。

相较于上述“一刀切”的审判思路，江苏、北京、辽宁等地高院则出台了相关指导意见[3]则属于第二种观点。该观点“附条件”地为次承租人开辟了主张优先购买权的道路，相关指导意见认为：次承租人系房屋的实际使用人，如承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持。浙江、广东部分地区法院虽未出台相关指导意见，但亦在部分司法判例中明确了此观点，例如（2020）浙0421民初2170号、（2018）粤06民初131号。

除此之外，司法实践中还有少数观点认为与产权人订立合同的承租人和转租后的次承租人均属于“承租人”范畴，均享有承租人优先购买权，例如（2020）皖1282民初15号。

对此，笔者较为赞同第二种观点。笔者认为，承租人购买权作为一种突破平等赋权原则、限制产权人（出租人）处分权的民事特权，在确定权利主体应立足于该权利设立的目的，充分探究背后所保护的法益。最高人民法院主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（下称“《合同编理解与适用》”）一书中认为“法律确定承租人优先购买权，一方面体现了对租赁关系中相对弱势一方的承租人的保护，另一方面也体现了维护因承租人使用收益租赁房屋而形成稳定的生产生活秩序的必要。”[4]同时，结合各地司法实践倾向性观点[5]及相关司法判例【例如（2019）苏民申4356号、（2020）川0108民初124号案件】可知，法律之所以设定承租人优先购买权、对于权利人处分租赁物的交易对象进行必要限制，应有两方面的原因：

• 是为了保护使用人的稳定、有序、持续使用房屋的秩序不被打破，避免社会资源的浪费（主要包括因房屋使用人的更换而需重新装修等损失）；

• 作为承租人与实际使用人（此承租人）同时存在的情况下，承租人承租房屋的目的已不仅仅在于使用为目的，不应属于突破平等赋权的价值取向所保护的对象。

因此从立法意旨层面理解，法律应当保护的是实际使用租赁物的承租人的优先购买权利，故赋予次承租人优先购买权更为契合该权利设立的目的。但如果完全突破合同相对性原则、当然地在任何情形下均赋予次承租人该项权利，也会扰乱正常的交易秩序并造成对于次承租人权益的过度保护及对产权人处分权的过度限制，因此设置“经产权人（出租人）同意转租”的条件确有必要，如产权人（出租人）同意转租，表明其已知晓存在次承租人这一主体且明知未来出售房屋时需履行通知义务的对象已由原来与其直接订立合同的承租人变更为次承租人，支持次承租人享有优先购买权并未加重产权人作为出租人的义务负担，做到了权益保护上的相对平衡。

此外，部分司法判例【例如（2018）粤06民初131号】和法官撰写文章[6]中认为：在合法的转租中，承租人通过承租转让的不仅是房屋占有、使用、收益的权利，同时亦将基于房屋租赁依赖关系的优先购买权转移至次承租人。如立足于此观点，因合法转租需得到产权人（出租人）的同意，故当然地，该权利转让已有效通知了作为债务人的产权人（出租人），故次承租人作为新的债权人对产权人（出租人）主张优先购买权也并无不妥。

根据《民法典》第七百二十六条之规定，承租人行使优先购买权的前提条件之一是可满足交易的“同等条件”。就何为“同等条件”，目前法律法规未有明确规定，各地中仅有北京、上海、重庆、山东等少数地区高院出台了相关指导意见[7]，但主流观点认为“同等条件”并非等于“同等价格”，而应是“同等交易条件”。其中，就交易价格和支付方式应属“同等条件”并无太大争议，但对于其余交易条件中哪些应作为“同等条件”的考量范畴，目前并未形成较为统一的观点，结合各地法院的司法判例，“其余交易条件”包括但不限于购买套数、相关费用分摊以及房屋或建设用地上其他权利处置、履约能力、是否是否属于限购对象等【参见案例：（2019）川06民特70号、（2019）赣08民终317号、（2019）苏民申4356号、（2016）沪01民终11193号】。

对此，2020年7月最高人民法院于《合同编理解与适用》一书中做了较为具体的阐述，对于此后的司法实践具有较为明确的指导作用，最高人民法院认为：同等条件的判断以出租人与第三人买卖合同约定条件为准，其中购买价格和支付方式是最主要的合同条件，在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，没有影响的不作为同等条件的对照标准。[8]

在其他交易条件中，购买主体资格（是否限购）是否应属于“同等条件”目前争议较大，主要存在两种观点：

• 不应属于“同等条件”：主体资格的限制（是否限购）仅影响房屋买卖合同的履行，合同是否可履行并不能成为买卖合同成立的前提和条件，且即使合同无法履行，承租人依然有权根据合同要求出租人承担违约责任，故不属于限购对象不应属于“同等条件”，属于限购对象的承租人依然享有优先购买权；[9]

• 应属于“同等条件”：上海一中院在部分司法判例【（2016）沪01民终11193号、（2013）沪一中民二（民）终字第2831号】中认为，若承租人属于限购对象，要求出租人等待承租人具备购买资格后再将房屋出售给承租人缺乏法律依据，承租人受自身条件所限，事实上无法提供与其他买受人同等的交易条件。

对此，笔者较为赞同第二种观点即不属于限购对象应纳入“同等条件”范畴。

笔者认为，虽然依照现有司法实践主流观点，作为限购主体的买受人可订立房屋买卖合同且合同并不会因存在限购情形而无效，但在现有购房政策下，承租人获得购房资格前无法进行过户等手续，需等到该主体瑕疵消除后方可继续履行合同。产权人（出租人）出售房屋，目的在于及时获取售房款，而依据房屋买卖交易习惯，买受人付款节点往往与前述交易环节紧密关联，故承租人如限购，相较于本身已具有购房资格的买受人，合同履行期限特别是款项支付周期更长，必将导致产权人无法及时获取售房款。此外，若因承租人最终无法解决限购问题致使合同解除的，产权人虽可向其主张违约责任维护自身权益，但通常需付出大量时间并产生额外费用，即相较于与本身已具有购房资格的买受人，产权人与属于限购主体的承租人交易可能将承担更高的交易成本。综上，购买主体资格（是否限购）虽不影响房屋买卖合同的订立及效力，但对合同履行影响较大，可能损害产权人（出租人）的利益并导致产权人（出租人）的合同目的无法实现，符合《合同编理解与适用》中提及的“影响到出租人的利益”之情形，故应属“同等条件”范畴。

《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”根据该条规定，出租人妨害承租人行使优先购买权的，承租人不可主张要求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，但可向出租人主张赔偿损失。

应当注意的是，上述损害赔偿责任成立的基础为出租人实施了妨害行为且该妨害行为与承租人最终无法行使优先购买权间具有因果关系，即存在实际损害，[10]否则将欠缺请求权基础，例如：无论出租人是否实施妨害行为，承租人本身存在无法实际行权的情况例如属于限购主体的或超过法定期限未明确主张权利的，因优先购买权的无法实现与出租人妨害行为并无单一、直接的因果关系，故承租人亦不可主张损害赔偿【参见：（2016）沪01民终11193号案件】。

就损害赔偿的范围，笔者查阅了上海、江苏、浙江近三年的相关案例，发现承租人（包括次承租人）诉请主张的损失类型虽不完全相同，但大多均主张了房屋差价/升值损失，该损失一般包括两种类型：第一种是承租人已在他处购房情形下，承租人较之出租人出售价格多支付的购房款损失，第二种则是出租人向第三人出售房屋的价格与市场价之间的价差。

就前述第一种损失，司法实践主流观点一般是在支持的大方向上适当参考当地房地产市场一般交易均价予以酌定，争议较小。但就第二种损失是否应得到支持，司法实践争议较大，部分支持观点认为优先权是一种机会权益，违约者破坏的不仅仅是守约当事人行使优先权的条件，而且也使得守约人通过行使优先权获得相关利益的希望消失，故侵犯该权利应当赔偿的损失不仅包括直接损失还包括可得利益损失，即使承租人尚未另行购买房屋，该房屋差价损失亦属可得利益损失范畴，应予赔偿【例如：（2018）苏07民终4331号案件】，《上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见》（2016.03.08）亦持此观点，明确：“对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任，当事人之间有约定的，则从其约定。若无约定的，出租人则应赔偿由此对承租人造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。”

而反对者则大多认为承租人优先购买权的性质为缔约请求权，侵犯该权利应当承担的是缔约过失责任，故损失赔偿范围仅包括信赖利益损失而不包括可得利益损失，鉴于承租人并未另行购买他处房屋、未实际产生购房差价损失，故承租人所主张的房屋差价损失不应得到支持【例如：（2019）苏04民终1612号、（2020）苏0492民初2163号】。对于该问题，最高院在《合同编理解与适用》一书中予以了明确：“财产损害赔偿以全部赔偿为原则，赔偿范围既包括因侵权行为导致的财产价值的减少，也包括可得利益的丧失。即根据差额说，损害赔偿的范围应当为房屋目前的市场价值减去合同中约定的房屋售价之差与承租人另找新房等必要花费之和。

具体而言，包括两方面：其一，包括承租人在优先购买权受到侵害后，不能享有直接从优先买权人转为所有人可带来的便利而必须支付的额外费用，包括另行寻找、购买或租赁房屋而支出的必要费用；其二，承租人优先购买权实现的可得利益损失，即由于房屋市场价格的变化，在出租人侵害承租人优先购买权时，因市场价格上涨而致使承租人如替代购买类似房屋而多支付的费用。这一部分费用实际上正常履行情况下本可以避免的损失，或者说是当事人正常预期不比支付的费用，故亦在期待利益的范围之内。”[11]笔者较为赞同该观点，即对于第二种房屋差价损失亦应予以支持，只有如此，才可在兼顾公平原则的基础上最大限度的保证承租人的利益，更为符合承租人优先购买权设立的立法意旨。