保全与执行 作者：李舒、李元元、李营营
编者按
在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。
阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条规定了购房消费者有权排除强制执行，其中第三项规定案外人必须满足“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的付款条件。那么，在执行异议之诉中，购房消费者应该如何证明已付款事实？申请执行人面对购房消费者排除执行时，应从哪几个角度着手抗辩？法院在认定购房消费者是否符合付款条件时应该注意什么？本篇文章通过分析最高人民法院近3年处理同类案例的裁判观点，总结该类案件胜诉经验和败诉教训，旨在帮助读者朋友全面了解该类案件的争议焦点，以提供准确处理此类案件的思路。
裁判要旨
如案外人不能提供向被执行人支付购房款的转账凭证，即使提供的间接证据能够初步证明其已经支付购房款，且申请执行人不能提供反证推翻间接证据的情况下，法院也不能推定案外人已支付购房款。
案情简介
1. 2014年3月10日，在河间信用社与众凯公司任丘分公司等借款合同纠纷一案中，沧州中院一审判决众凯公司等共同偿还河间信用社借款。判决生效后，河间信用社向沧州中院申请执行。
2. 2016年5月23日，沧州中院裁定查封被执行人众凯公司任丘分公司所有的不动产。执行中，案外人郭小梅提出执行异议，主张以购房消费者身份排除强制执行
3. 案外人郭小梅向沧州中院提交其与被执行人众凯公司任丘分公司签订的房屋买卖合同、收据等证据，但未提交直接向众凯公司任丘分公司支付购房款的转账凭证。
4. 2017年3月6日，沧州中院裁定驳回案外人郭小梅的执行异议，郭小梅提起案外人执行异议之诉。
5. 沧州中院一审认为，郭小梅不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款，判决驳回郭小梅诉讼请求，郭小梅上诉至河北高院。
6. 河北高院二审认为，虽然郭小梅不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的其他间接证据能够形成一个完整的证据链，在河间信用社不能提供反证的情况下，能够推定郭小梅已支付全部房屋价款，判决撤销一审判决。申请执行人河间信用社不服，向最高人民法院申请再审。
7. 2018年12月25日，最高人民法院再审裁定，指令河北高院再审本案。
裁判要点及思路
最高法院认为，在案外人不能提交向被执行人缴纳房款的转账凭证及正规销售发票（即直接证据）的情况下，即使案外人提交的存款及取款凭证、被执行人的收据、证人证言、税收完税证明等间接证据，能够形成一个完整的证据链。在申请执行人不能提供反证的情况下，法院也不能推定案外人已支付全部房屋价款。原因主要有三点：
（1）执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实；
（2）执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准；
（3）《民诉解释》第三百一十一条（现为第三百零九条）规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该规定，应由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在案外人未完成举证责任前，举证责任并不转移至申请执行人。因此，即便申请执行人不能提供反证推翻间接证据，法院不能推定案外人已支付全部房屋价款。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1. 如案外人不能提供向被执行人支付购房款的转账凭证，即使提供的间接证据能够初步证明其已经支付购房款，法院也不能推定案外人已支付购房款。
2. 购房者主张以现金方式支付的，仅有收据不能证明其已实际支付购房款。法院在对案外人支付价款的事实进行审查时，除应当对收据、银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断价款支付的真实情况。需要注意的是，在购房者已举证证明已经支付购房款的情况下，购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故法院不能仅以案外人未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。
3. 如执行标的系拆迁产权置换取得的不动产，案外人交付原房屋应视为已付款。如案涉不动产系案外人以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务。需要注意的是，最高人民法院对于案外人以物抵债取得不动产的，能否视为已经支付购房款存在争议。关于涉及拆迁时安置房的排除执行和案外人对通过以物抵债方式取得的不动产的排除执行，我们将在其他文章中详细论述，敬请关注。
4. 购房者通过银行转账方式支付购房款，应明确备注汇款用途。实践中，存在不少购房者通过银行转账或者其他线上支付的方式支付购房款，且未明确备注汇款用途。此时，如购房者（案外人）与房屋出卖方（被执行人）先前并不存在其他法律关系，在汇款金额与房屋买卖合同约定的合同价款一致时，能够初步证明该笔款项与购房款具有唯一对应性。如购房者（案外人）与房屋出卖方（被执行人）先前存在其他交易行为，此时：
（1）房屋出卖方（被执行人）向购房者（案外人）出具的收据金额与合同价款一致且记载为购房款的，法院应认定购房者（案外人）已实际支付购房款；
（2）房屋出卖方（被执行人）向购房者（案外人）出具的收据数额不一致且记载非购房款的，法院难以认定购房者（案外人）已实际支付购房款；
（3）房屋出卖方（被执行人）未向购房者（案外人）出具收据但购房者的汇款金额与合同约定一致的，法院将结合其他材料综合审查该笔款项的用途；
（4）房屋出卖方（被执行人）未向购房者（案外人）出具收据且购房者的汇款金额与合同约定不一致的，法院难以认定购房者（案外人）已实际支付购房款。
5. 案外人在一审庭审时已经支付购房款或者表示愿意将剩余购房款支付给执行法院的，视为符合已经支付购房款的条件。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，购房消费者排除强制执行需要满足的条件之一是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但是并未要求案外人必须在提起执行异议或者查封之前完成支付。参考最高人民法院的观点，从有利于消费购房者的原则出发，法院的处理态度一般分为两类：
（1）案外人在执行异议或者执行异议之诉审理中，表示愿意将全部剩余购房款支付或者实际支付全部剩余价款的，视为案外人符合付款条件；
（2）案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之50%，案外人有权排除执行。执行法院对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行。
6. 申请执行人以案外人无真实付款行为为由请求法院调查收集证据的，一般不予支持。虽然《民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”但是，《民诉法解释》第九十四条、九十六条分别对该条文作了进一步规定：
（1）对于当事人不能自行收集的证据，《民诉法解释》第九十四条规定了三种情形，包括两种具体情形和一条兜底条款，即：证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的；当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。只有符合前两种具体情形的，当事人及其诉讼代理人才可以在举证期限届满前书面申请法院调查收集。
（2）对于人民法院认为审理案件需要的证据，《民诉法解释》第九十六条规定了五种情形：涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；涉及身份关系的；涉及民事诉讼法第五十八条规定诉讼的；当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。
结合最高人民法院处理该问题的态度，在执行异议之诉中，如申请执行人认为案外人主张已付购房的事实存在疑点，需要法院进一步调取证据查明事实，则申请执行人应向法院提供初步证据，证明被申请人（案外人）主张的付款事实确实存有疑点。否则，法院一般不予支持申请执行人向法院申请调取证据的申请。对于在执行异议之诉中申请法院调取证据的条件和注意事项，我们将在其他文章中详细论述，敬请关注。
7. 购房消费者排除执行需要满足的付款条件与无过错买受人不同。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，购房者排除强制执行需要满足的付款条件为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；第二十八条规定，无过错买受人排除执行的付款条件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。
8. 购房消费者不能以支付购房款未至合同约定时间为由，对抗《执行异议和复议规定》。在不动产交易中，由于交易金额较大，交易双方之间通常约定分期支付购房款。于是，在执行过程中通常存在这一现象：法院执行登记在房地产公司名下且已经出售给购房者的不动产时，购房者根据合同约定应支付购房款的金额尚未达到合同约定总价款的50%。此时，购房者能否以此为由，对抗《执行异议和复议规定》第二十九条对购房者排除执行的付款条件？参考最高人民法院对于无过错买受人付款条件的观点，我们认为，购房消费者购房款的支付，应按照人民法院要求和《执行异议和复议规定》第二十九条规定的时间，并非合同约定期限。因为，执行财产在查封前并非处于静止状态，而是一直处于社会交易流转过程中，执行财产上会不断承载第三人的权利。如果执行工作受制于当事人之间的约定，必将难以推进执行工作。基于此，该条规定应视为执行工作作为国家公权力对被执行人与第三人之间的民事法律关系的适当干预，是在被执行人与第三人之间进行的利益平衡。如案外人按照法院的要求和《执行异议和复议规定》的规定期限支付剩余价款，则大大保障了申请执行人的债权实现，执行法院自然应当保护已经做出让步的案外人利益，支持其排除强制执行的申请。否则，执行法院应当严格遵循现有司法解释的规定，审查案外人排除执行是否符合条件。
相关法律规定
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修正)
第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(2022修正)
第九十四条 民事诉讼法第六十七条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：
（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；
（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；
（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。
第九十六条 民事诉讼法第六十七条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：
（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；
（二）涉及身份关系的；
（三）涉及民事诉讼法第五十八条规定诉讼的；
（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；
（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。
除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
最高法院认为，关于本案二审判决认定郭小梅已经支付全部购房款是否缺乏证据证明问题。一审判决认定，郭小梅仅提交在合同签订当日以银行转账方式取款175000元的银行取款凭证，未提供证据证明该银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，即郭小梅不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故郭小梅就涉案执行标的楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。二审判决改判的理由是，虽然郭小梅不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、穆淑波的证人证言、徐秀全的证人证言、中华人民共和国税收完税证明，结合众凯公司任丘分公司的陈述，能够形成一个完整的证据链，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭小梅已支付全部房屋价款。本院认为，二审判决关于郭小梅已支付全部房屋价款的推定缺乏证据支持。第一，执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。第二，对于一审判决驳回郭小梅诉讼请求的主要理由，即郭小梅未提供证据证明其提交的银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，二审判决未作分析。第三，二审判决对郭小梅提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、证人穆淑波的证人证言、证人徐秀全的证人证言、中华人民共和国税收完税证明以及众凯公司任丘分公司的陈述，如何形成一个完整的证据链证明郭小梅已经支付全部购房款，未作分析。第四，执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准，二审判决根据郭小梅提供的证据推定其已支付全部房屋价款，但并未对证据的质证、认证作分析认定。第五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案应由案外人郭小梅就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在郭小梅未完成举证责任前，举证责任并不转移至河间联社。二审判决认定，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭小梅已支付全部房屋价款，不妥当。因此，河间联社关于二审判决认定郭小梅已经支付全部购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立，本院予以支持。
案件来源
《河间市农村信用合作联社申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5339号】
延伸阅读
1. 案外人主张以现金方式支付的，仅有收据不能证明已支付购房款。
案例1：《杨俊申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5752号】
最高法院认为，根据杨俊的再审申请，本案审查重点是杨俊对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。经审查认为，杨俊的申请再审事由不能成立，理由如下：因案涉房屋买卖关系发生于房屋抵押登记之后，因此杨俊对其是否享有足以排除执行的民事权益需要结合人民法院查封前的房款支付、房产占有及用途等情况综合考量。首先，案涉房屋查封前，杨俊与鑫懋源公司签订了《商品房买卖合同》并主张以现金支付的形式全额支付房款，辅之以收据和发票加以证明。但该发票形成于2016年，且缺乏入账凭证等其他证据形成完整证据链，据此二审法院认为上述证据不足以证明杨俊已实际支付购房款的观点，本院予以支持。
2. 不动产系拆迁产权置换取得的，交付原房屋视为已支付购房款。
案例2：《中诚信托有限责任公司、甘玉梅申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）最高法民终709号】
最高法院认为，中诚信托关于应对案涉车位准予执行的诉讼主张不能成立。首先，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，甘玉梅、刘存群对案涉车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。案涉车位的《产权置换补偿协议》签订时间是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉车位已实际交付甘玉梅、刘存群占有使用，虽中诚信托对其交付时间有异议，但结合2014年5月19日《关于花溪新村19号“名流花园”小区国有土地上房屋收购公告》记载的期限及所涉拆迁系现房安置等内容以及物业公司出具的证明和甘玉梅、刘存群对中诚信托查封的异议等情况看，一审判决认定案涉车位已于查封前交付甘玉梅、刘存群占有并无不当；案涉车位系甘玉梅、刘存群以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；从案涉土地整理及拆迁收购工作的整个过程看，案涉车位在查封前未办理过户登记并非因甘玉梅、刘存群的原因。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定也应保护甘玉梅、刘存群对案涉车位享有的权益。根据查明的事实，甘玉梅、刘存群以所有权调换形式签订《产权置换补偿协议》取得案涉车位属于拆迁安置的性质，中诚信托对此亦无异议，典雅地产将其另行抵押处置，亦不能损及甘玉梅、刘存群作为被拆迁人享有的权益。
3. 案外人以物抵债取得不动产，不视为已经支付购房款。
案例3：《王晓琳、银川市乐达外加剂有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1930号】
最高法院认为，本案中，王晓琳就案涉房屋仅与千禧公司签订《商品房买卖合同》，该房产并未变更登记在王晓琳名下，故王晓琳并没有取得房屋所有权。其次，《执行案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，由于一审法院于2014年4月21日查封案涉房屋，而王晓琳与千禧公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年6月23日，即一审法院查封之后；案涉房产并不是居住用房，而是商铺，王晓琳在与千禧公司签订《商品房买卖合同》后，自己并未实际使用该房屋，而是将其出租给他人经营餐饮酒楼；且王晓琳是从乐达公司处抵账取得该房产，实际并未向千禧公司支付购房款。
4. 案外人在一审庭审时已经支付或者表示愿意将剩余购房款支付给执行法院的，视为符合已经支付购房款的条件。
案例4：《成扬、陶维明案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申4654号】
最高人民法院认为，本院认为，根据原审法院查明的事实，1997年7月8日，陶维明与崂山旅游度假村签订《青岛市商品房购销合同》，合同履行过程中，崂山旅游度假村未在合同约定时间交付房屋，在向陶维明交付房屋时，陶维明未付清房款。现有证据无法证明，崂山旅游度假村在交付房屋后的近二十年中，向陶维明主张过剩余房款，要求陶维明承担违约责任，或者要求解除合同。现陶维明已将剩余购房款26.3万元转入青岛市中级人民法院账户交付执行，原判决认定陶维明对涉案房屋享有的物权期待权优于成扬的普通债权，足以排除强制执行，并无不当。成扬申请再审提交新的证据用以证明陶维明名下有多处房产，但因本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其所提交的证据不足以证明原判决认定的主要事实或者裁判结果错误，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。
5. 申请执行人以案外人无真实付款行为为由，请求法院调查收集证据的，一般不予支持。
案例5：《交通银行股份有限公司陕西省分行、董凯再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申4786号】
最高法院认为，关于二审法院是否应依交行陕西分行申请予以调查收集证据的问题。交行陕西分行提出其曾向一、二审法院书面申请调查收集有关被申请人是否真实交付房款的证据，一、二审法院未调查收集。本院认为，首先，瑞麟公司作为收取购房款的一方，其出具《收据》载明已收到董凯购房款550000元，表明瑞麟公司已认可被申请人支付了上述购房款，故二审法院不予调查、收集并无不当。其次，《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集……”根据该条规定，在董凯提供了瑞麟公司出具的《收据》证明其已交付购房款的前提下，如交行陕西分行主张被申请人并未真实交付购房款，应当提供证据予以证明，即使交行陕西分行认为其因客观原因不能自行收集相关证据，也应向二审法院提供初步证据，证明被申请人交付房款之事实确实存有疑点。最后，被申请人已于再审期间提交其以现金方式支付购房款的相关证据，证明被申请人以现金方式支付550000元购房款，故对交行陕西分行的该项再审申请事由，本院不予支持。
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