房贷断供，开发商承担保证责任后能否解除购房合同？

前言

随着房价不断攀升，一套房子动辄百万甚至千万，让大多数购房者难以一次性付清全款，而选择向银行贷款的方式购房。

购房贷款，都是以所购房屋作为抵押担保，在房屋尚未办理抵押登记之前，贷款银行均会要求房产开发商对该房贷提供阶段性的保证担保，当购房者出现“断供”，即不能按照贷款合同向银行按期还贷时，则会导致开发商为该房贷向银行承担连带还款责任，从而给开发商造成损失。

开发商承担保证责任，代为偿还了银行贷款后，开发商能否要求解除与购房者的商品房购销合同？

如不能解除合同，则开发商只能向已经陷入资金困境的购房者行使追偿权，导致实现债权周期长、费用高且存在诸多的不确定性。因此，探讨开发商可操作的救济途径有现实意义。

在本文中，笔者主要结合相关判例尤其是昆明地区法院判例，根据购房合同是否明确约定开发商具有解除合同权利的合同条款，探讨在购房者断供，开发商承担保证责任后能否解除购房合同的问题。

昆明市盘龙区人民法院 (2018)云0103民初2735号判决

    本院认为：

    针对原告要求解除原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

    第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

    第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实合法，对双方具有约束力，双方应当恪守履行，合同及协议中明确约定合同解除的条件（即：若被告未及时履行贷款义务，导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除合同），被告未按期支付房款已然构成违约，原告作为履约方有权要求解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，本院于2018年10月21日向被告公告送达诉状，故《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2018年10月21日解除。

昆明市中级人民法院 (2018)云01民终1936号判决

    本院认为：

    《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人于2013年11月15日签订《之补充协议二》，明确约定如果被上诉人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求上诉人承担连带保证责任的（含部分或全部承担连带责任的情况，以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），则上诉人有权解除合同、要求被上诉人返还房屋并配合办理购销合同解除备案手续。被上诉人自2015年1月7日起未按照合同约定履行还款义务，中国银行股份有限公司云南省分行经过催收程序后，于2016年5月3日向上诉人发出关于履行担保责任通知书，要求上诉人为被上诉人偿还拖欠的贷款本息，实际上上诉人自述其自2015年2月起就开始为被上诉人向银行按期偿还贷款本息，被上诉人亦予以认可，在此情况下，由于上诉人与被上诉人约定的合同解除条件已成就，上诉人与被上诉人于2015年9月24日签订《解除协议书》，虽是以合意的方式解除涉案商品房购销合同，但符合双方合同关于合同解除条件的约定，本院予以确认。

案例四：不支持解除购房合同

昆明市盘龙区人民法院 (2018)云0103民初5042号判决

    《商品房购销合同》补充协议约定，如被告未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除，被告应于合同解除之日起7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金。

    本院认为：

    《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

    第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”

    该规定表明，只有违约方的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，守约方才享有法定解除权。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行。

    签订合同后，被告履行了支付房款的基本义务。现被告宋某某虽未按期归还贷款，已然构成违约，但该违约行为不能否定其已经向原告履行了支付全额房款的义务，原告出售房屋收取房款的合同目的已经实现，故该违约行为不属根本违约，不能导致双方合同解除。

    在被告未按期还贷之时，原告云南某某置业有限公司也并未按照贷款合同约定全面履行其承担连带担保责任的代偿义务，截止2018年7月31日原告仅履行了28629.05元的部分代偿义务,原告可通过行使追偿权主张其因履行该代偿义务产生的损失，行使合同解除权并非唯一选择。且被告当庭提交的证据证明其已于2018年9月按期还贷。综上，原告诉请本院不予支持。

广州市中级人民法院 (2017)粤01民终22186号判决

    合同附件五第1条第五项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第16条的约定执行。第16条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。

   一审法院认为：商品房买卖合同中，该房地产公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，金某某作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，金某某已经依约支付了购房款，房屋买卖合同的主要义务已经履行完毕，该房地产公司的合同目的已经实现。案涉房屋已经实际交付给金某某使用多年，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。因此，该公司在金某某已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同，有违公平及诚实信用原则，不予支持。为此，2017年9月27日判决：驳回该房地产公司的全部诉讼请求。

二审法院认为：……商品房预售合同中，致岭公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而金国春作为购房人的合同义务是支付购房款。……至于金国春未按期偿还银行贷款致使致岭公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于致岭公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人金国春进行追偿的权利。致岭公司以金国春违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。

    二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【律师总结】

上述案例虽然在购房合同中均约定了“因购房者不履行还款义务，导致开发商承担保证责任的，开发商有权单方解除合同”的条款，但可以看到不同法院甚至同一法院的裁判结果并不一致。

笔者认为，上述案例中合同条款的法律设计，看似严谨，其实仍然存在法律上的漏洞和风险，并不一定能有效杜绝开发商承担保责任却无法解除购房合同的风险，一旦合同不能解除，房屋又被其他债权人保全执行，则开发商的追偿权有可能会难以实现，从而造成开发商的经济损失。

因此，笔者认为，还应重新审视商品房购销合同的上述条款，在《商品房购销合同》及其补充协议中做出更为巧妙的约定设计，更有效地避免开发商代偿后无法实现追偿权的损失风险。