保全与执行 作者：李舒李营营郭勒洋
来源：保全与执行（ID:ZhixingLaw)
预售合同依法解除后，作为被执行人的买受人未取得房屋所有权，法院不得执行该房屋
编者按
司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。
阅读提示：被执行人购买房屋已办理预售合同登记或预告登记的，即使房屋未登记在被执行人名下，法院仍可依法“预查封”，并在房屋顺利过户后转为正式查封。但实践中，出现了大量房屋出卖人在预查封后解除合同的案件。此情形下，出卖人能否主张对房屋享有所有权并请求排除执行？本文分享一则最高法院的案例，对这一问题进行讨论。但是我们也注意到，实践中有不同的裁判观点，且这一问题较为专业、复杂。因此，在遇到类似案件时，当事人应聘请专业的律师团队结合具体案件情况，深入分析、研究，得出精准法律分析意见和争议解决方案。否则，极有可能因法律问题的判断错误最终取得败诉结果。
裁判要旨
被执行人签订商品房预售合同并登记备案后，法院采取预查封措施，保全的仅仅是被执行人对房屋出卖人的债权请求权。预售合同依法解除后，债权请求权消灭，被执行人未取得房屋所有权，法院不得执行该房屋。
案情简介
1. 2016年10月24日，何燕购买开泰公司开发的案涉房屋并签订《预售合同》，办理了网签手续和预告登记。何燕支付了全部购房款，但房屋始终登记在恺泰公司名下。
2. 2017年9月29日，恺泰公司与何燕签订协议，解除《预售合同》。
3. 经生效仲裁裁决书确认，被申请人何燕向申请人德辅公司承担赔偿责任。仲裁过程中，法院于2017年9月26日预查封了案涉房屋。裁决生效后，德辅公司向重庆五中院申请强制执行，该院于2018年5月3日立案执行。
4. 恺泰公司向重庆五中院提出案外人执行异议，要求排除执行。重庆五中院裁定中止执行，德辅公司提起案外人执行异议之诉。
5. 重庆五中院一审认为，恺泰公司与何燕解除《预售合同》是违抗查封禁令的处分行为，不得对抗查封执行。遂判决许可对案涉房屋的执行。
6. 二审法院重庆高院、再审法院最高法院均认为，房屋买卖合同解除后，买受人不再享有相应的物权期待权，出卖人有权排除执行。
裁判要点及思路
最高院认定恺泰公司可以申请排除执行，理由如下：
1. 预查封保全的仅是何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。
2. 预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何燕基于预售合同对恺泰公司享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。
3. 当事人基于真实意思表示解除合同的权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。商品房预售合同解除后，恺泰公司向何燕退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何燕退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。
4. 恺泰公司解除合同不存在过错。结合现有证据，不排除恺泰公司是基于政策要求而与何燕协议解除案涉商品房预售合同。且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况。
5. 案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下，但恺泰公司并非被保全人，预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1. 被执行人购买并办理预告登记的房屋被法院预查封后，依法解除买卖合同的，出卖人有权排除对该房屋的执行。律师提示，该裁判规则存在适用的前提条件。就本案而言，法院审查了房屋出卖人解除合同的可能理由，以及其解除合同时是否知晓存在预查封。这表明“防止恶意转移财产”仍然是重要的衡量因素。
2. 房屋买卖合同解除后，预查封对象转变为房屋出卖人应当返还给被执行人的购房款，该款项可以被申请执行。
3. 由于本文主题争议较大，司法实践中存在多种不同的做法。部分法院认为，为避免申请执行人“钱房两空”，房屋出卖人在返还购房款前，不得主张排除对房屋的执行。另有部分法院认为，房屋出卖人不得排除执行，若被执行人欠付购房款，以拍卖所得款优先偿付即可，剩余款项用于返还申请执行人。（具体详见延伸阅读）
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发〔2004〕5号】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
法院判决
以下为最高人民法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。"据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何燕取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德辅公司对何燕享有的债权。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，恺泰公司是该房屋权利人，何燕尚未取得该房屋所有权。何燕是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然何燕与恺泰公司签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何燕作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时，案涉商品房预售合同已经何燕与恺泰公司协议解除，并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。"据此，何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。何燕未能取得案涉房屋所有权，德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。
再次，根据案涉商品房预售合同的约定，何燕与恺泰公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何燕尚未取得案涉房屋所有权，其与恺泰公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何燕与恺泰公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，恺泰公司向何燕退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何燕退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。
复次，恺泰公司再审审查中所提供证据显示，案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。结合上海市相关部门于2017年发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》《关于进一步做好“类住宅"项目退房工作的通知》等实情，不排除恺泰公司是基于上海市关于商业办公项目清理整顿政策要求而与何燕协议解除案涉商品房预售合同。且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况，因此不能认定恺泰公司对在《解除合同协议》中约定由恺泰公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。德辅公司关于二审认定恺泰公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。
最后，案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下，但恺泰公司并非被保全人，预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人"的规定，对恺泰公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断，适用法律并无不当。
综上，二审判决不得强制执行案涉房屋是正确的，德辅公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回德辅供应链管理（香港）有限公司的再审申请。
案件来源
《德辅供应链管理（香港）有限公司、何燕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2020)最高法民申2441号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1. 房屋出卖人依法解除房屋买卖合同，被执行人的相应债权请求权丧失，可以排除对房屋的执行。
案例1：《浙江光大置业有限公司与史金惠案外人执行异议之诉纠纷上诉案》【(2017)浙10民终825号】
台州中院认为，本案争议焦点在于上诉人光大置业对讼争房屋享有何种权利，以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。对此，现结合相关法律规定作如下分析：（一）根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条的规定，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于上诉人光大置业的事实。（二）人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。本案中，原审第三人泮广统未能按时偿还按揭贷款，且已向上诉人光大置业明确表明自己收入降低无力按时还贷并提出退房要求，该种意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，上诉人光大置业可行使法定解除权解除双方之前订立的商品房买卖合同。现上诉人已明确要求解除合同，且本案上诉人并未收到预查封裁定，现有证据亦不能证明本案存在合同当事人恶意串通之事实，故本院认定涉案商品房买卖合同已有效解除，原审第三人泮广统亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。在此情况下，原审法院继续对涉案房屋采取执行措施，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。综上，上诉人光大置业的上诉请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省仙居县人民法院（2016）浙1024民初4393号 民事判决；二、停止对光大·晶都诚园（城北西路以北，原三桥造漆厂厂区地块）4号楼1单元402号房屋的执行。本判决为终审判决。
2. 商品房买卖合同解除后，房屋出卖人只有在返还价款的情况下，才能排除对房屋的执行。
案例2：《新乡市正商置业有限公司、王清现再审审查与审判监督民事裁定书》【(2021)豫民申1021号】
河南高院认为，根据正商公司的再审申请，本案再审审查的焦点问题是：正商公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。本案中，乔增正与正商公司签订商品房买卖合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，执行法院可以对被执行人乔增正购买的涉案房屋采取预查封措施，预查封的效力等同于正式查封。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决，解除正商公司与乔增正于2015年6月15日签订的商品房买卖合同，该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，正商公司未将乔增正已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院，在此情况下，原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行，并无不当。
综上所述，正商公司提出的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，对其再审申请予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人新乡市正商置业有限公司的再审申请。
3. 商品房买卖合同解除后，房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行。出卖人未全额收取购房款的，可从房屋拍卖所得款项中优先受偿。
案例3：《陈坚强旺达恒润实业（福建）有限责任公司、福州市台江区旺野服装店案外人执行异议之诉二审民事判决书》【(2018)闽01民终8075号】
福州中院认为，首先，案涉房产虽初始登记在开发商旺达公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人陈坚强名下且已交付于购房人，故旺达公司对案涉房产已不享有《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，据此亦可知房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；再者，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人陈坚强的责任财产进行预查封。故旺达公司请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持。其据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。……综上，旺达公司所主张的所有权及合同解除权并不能排除对案涉房产的强制执行。但本院亦注意到，开发商为购房人承担代为偿还银行按揭贷款的担保责任，实质上导致其收取银行支付的按揭贷款后又需向银行承担相应金钱给付责任，与开发商未全额收取购房款在结果方面并无实质性差别，结合案涉房产权属仍初始登记在开发商名下，案涉房产处置后的权属转移亦需开发商的协助配合，故参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条关于“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定，开发商垫款本息可参照“剩余价款从案涉房产变价款中优先支付”的规则处理。并且，开发商担保垫款亦导致贷款主债权金额相应减少，银行对于案涉房产可期待的优先受偿（银行的优先受偿权问题将在下文中论述）金额亦相应减少，故开发商就其所垫款本息对房产处置价款的优先受偿顺位仅次于贷款银行，并未损害其他债权人的对案涉房产处置价款主张权益的合理预期，亦避免了开发商通过行使合同解除权（本案虽因预查封在先而不支持开发商行使合同解除权，但若开发商解约在先则可对抗预查封）而影响交易稳定。
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