敲响法槌 作者：乔谦律师
来源：敲响法槌（ID：qiao18305313373）
目录
一、业主大会和业主委员会成立的程序----文字版4
（一） 审查4
（二） 申请5
（三） 筹备5
（四）召开首次业主大会7
（五）备案7
（六）召开首次业主委员会会议。8
二、 业主大会和业主委员会成立的程序----图文版9
三、 业主大会和业主委员会日常活动11
（一） 业主大会的职责及会议制度11
（二） 业主委员会的职责及会议制度13
（三） 印章制度15
（四） 经费15
（五） 依法履行职责15
四、业委会的换届、委员的增补、变更、业主大会的解散16
（一）关于换届16
（二） 关于委员的增补16
（三） 关于委员的变更16
（四） 关于备案16
（五） 关于业主大会的解散17
五、 业主大会和业主委员常见问答18
（一） 问：成立业主大会和业主委员会的主要上层依据有哪些？18
（二） 问：成立业主大会和业委会主要有哪些程序性步骤？18
（三） 问：成立业主大会和业委会的意义有哪些？18
（四）问：业主在物业管理活动中享有哪些权利？18
（五） 问：业主在物业管理活动中享有哪些义务？19
（六） 问：业主投票权如何计算？19
（七） 问：业主大会议事规则应当主要就哪些事项作出规定？19
（八） 问：管理规约应当主要对哪些事项作出规定？19
（九） 问：业主能否委托代理人参加业主大会会议？20
（十） 问：业委会委员能否委托代理人参加会议？20
（十一） 问：业主大会可以就哪些事项作出决定？20
（十二） 问：业委会委员应当符合哪些条件？20
（十三） 问：业委会应当向业主公布哪些情况和资料？21
（十四） 问：业主大会和业委会的成立及其活动的主管部门是哪些？21
（十五） 问：业主如何提出成立业主大会的要求？21
（十六） 问：业主提出成立业主大会的书面要求后，如何成立筹备组？21
（十七） 问：筹备组成立后如何开展筹备工作？21
（十八） 问：首次业主大会主要内容和程序是什么？22
六、相关文件的示范文本23
1.关于筹备业主大会的申请书23
2.关于筹备业主大会的申请书24
3.关于组建业主大会筹备组的公告26
4.关于业主大会筹备组产生办法的公告27
5.业主大会筹备组业主代表推荐表31
6.关于业主大会筹备组成员名单及工作职责的公告32
7.关于召开首次业主大会会议的公告34
8、关于确定业主身份、人数、专有部分面积的公告36
9.关于《管理规约（草案）》和《业主大会议事规则（草案）》征求意见的公示37
10.关于首届业主委员会委员候选人产生办法的公告38
11.关于首届业主委员会委员候选人名单的公告41
12.关于首届业主委员会选举办法的公告43
13.业主大会会议表决票（制定《管理规约》《业主大会议事规则》）45
14.业主大会会议表决票（选举业主委员会）46
15.关于首次业主大会会议决定的公告47
16.关于业主大会依法成立的公告50
17.关于首次业主大会会议筹备经费使用情况的公告52
18.关于首届业主委员会相关事项的公告53
19.业主大会会议表决票（决定物业项目的管理方式）54
20.业主大会会议表决票（选聘物业服务企业）55
21.业主大会会议表决票（决定车辆行驶、停放、收费管理制度）56
22.车辆行驶、停放、收费管理制度（样本）57
23.业主大会会议表决票（决定终止业主委员会委员资格）58
24.业主大会会议表决票（补选业主委员会委员）59
25.业主大会、业主委员会备案及印章刻制证明61
26.（物业项目名称）业主大会议事规则（示范文本）62
27.管 理 规 约 78
28.备案材料89
七、相关法律法规及规范性文件100
（一）《民法典》第六章 .100
（二）物业管理条例103
（三）山东省物业管理条例110
（四）住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知125
（五）济南市人民政府办公厅关于印发济南市业主大会和业主委员会指导规则的通知132
（六）关于印发《关于规范业主委员会建设和相关工作的指导意见（试行）》的通知..139
(七）济南市物业管理条例（征求意见稿）.....................................146
一、业主大会和业主委员会成立的程序----文字版
成立业主大会和业主委员会，实现业主自治，需要依照法定程序进行。依照相关法规和文件的规定，主要经过审查、申请、筹备、召开首次业主大会、备案等步骤。
审查
审查阶段，主要看是否需要成立业主大会、是否达到业主大会成立的条件。
是否需要成立业主大会。
首先看物业管理区域的划分。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设，或者两个以上建设单位开发建设的，配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；能够分割并独立使用的，可划定为不同的物业管理区域。
一般来说，建设单位办理商品房预售许可证或现售备案前，向物业主管部门申请划分物业管理区域。总体来说，物业管理区域的划分，属于行政管理的范畴，以行政主管部门划分为准。
其次，对于业主较少的区域，经全体业主同意，可决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
是否达到业主大会成立的条件。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
申请
申请阶段，主要分为两种情况，建设单位或前期物业管理服务单位申请，和业主申请。
建设单位或前期物业申请
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑总面积的50%时，建设单位应按照要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业应当向区县房管部门提出成立业主大会的书面申请。
业主申请
建设单位或前期物业逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可向区县房管部门提出成立业主大会的书面要求。
筹备
筹备阶段，主要是成立筹备组和完成筹备工作。
成立筹备组。
区县房管部门应当在收到建设单位或前期物业的书面申请，或业主的书面要求后，30日内，与街道办事处（乡镇政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。
确定筹备组人员。筹备组一般由5-15名成员组成，其中居委会委员1名，并担任筹备组组长。其余成员为物业管理区域的业主代表，由街道办事处、居委会组织推荐产生。
筹备组产生后，应当书面形式将成员名单在物业管理区域公告。
完成筹备工作。
区县房管部门、街道办事处应当指导筹备组开展业主大会的筹备工作，全体业主、建设单位、物业企业应当积极配合筹备组工作。
筹备组应当在30日内（特殊情况可延长30日）完成以下工作：
确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐业主代表；
确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；
参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表
登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；
确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。
筹备组应当审查候选人的资格，候选人名单产生后，筹备组予以公告。
候选人应当符合以下条件：居住在本物业管理区域内；具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律法规；遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间；未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
上述五项工作，应在业主大会会议召开15日前完成，并书面公告。
（6）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票和选票需要注明投票时间、地点等。
采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件。
（四）召开首次业主大会
首次业主大会会议的内容和程序：表决通过业主公约、业主大会议事规则；选举产生业主委员会委员；其他需要首次业主大会会议表决通过的事项。
投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人监督下，核对、计算票数，当场公布结果，由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。
同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到总票数的三分之二的，筹备组应当在征求业主意见并修改后，重新组织业主表决投票。
业主委员会由5-13人的单数组成，由筹备组根据实际情况决定。业主委员会的选举应当有物业区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会的当选，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
（五）备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向区县房管部门备案。提交以下材料：（1）业主大会会议记录和会议决定；（2）业主委员会成立备案申请表；（3）业主公约；（4）业主大会议事规则；（5）选举和表决结果统计表；（6）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。
区县房管部门应当收到上述材料后10日内，发给业主委员会备案证明，出具业主委员会刻制印章证明，并将有关情况通报街道办事处、公安派出所、建设单位、物业企业。
（六）召开首次业主委员会会议
筹备组在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1-2人。筹备组自行解散。
业主大会和业主委员会成立的程序－--－图文版
业主大会和业主委员会日常活动
业主大会的职责及会议制度
业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会可采取集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，但应当由持有投票权数二分之一以上的业主参加。业主大会作出决定，必须经过与会业主所持投票权数二分之一以上通过。业主可委托他人投票。
业主大会会议，分为定期会议和临时会议，应当邀请街道办、居委会参加。
定期会议，由业委会按照业主大会议事规则召开。
临时会议，有下列情形之一的，业委会及时组织召开业主大会临时会议：
有20%以上业主提议；2.发生重大事故或紧急事件需及时处理；3.业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。
业主大会会议，应由业委会作书面记录并存档。业主大会作出的会议决定，
应书面公示，对全体业主具有约束力。
业委会逾期不按照规定召开业主大会，区县房管部门可责令限期召开。必要时，区县房管部门与街道办共同指导居委会组织召开。
未能选举业委会或业委会全体辞职的，业主大会仍应履责，需召开定期或临时会议的，参照上述办法。
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