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【作者简介】杨红伟，北京格韬律师事务所执行主任，业务范围为私募资管、银行保险、不良资产、并购重组、资本市场、家族资产、影视、建筑、房产、经济、金融、投行等民事、行政、刑事诉讼案件与非诉项目处理，并为企业重大疑难问题提供综合性解决方案。
目 录
● 一 公募REITs的定义、功能、优势
● 二 公募REITs试点的不动产范围
● 三 公募REITs试点的申报及实施流程
● 四 公募REITs试点的项目要求
● 五 公募REITs基本结构与产品要求
● 六 公募REITs的份额销售、资金用途与收益分配
● 七 公募REITs的产品架构、负债资产剥离与税收分析
● 八 公募REITs基础资产的经营管理
● 九 公募REITs投资者适当性与产品匹配性
● 十 公募REITs的信息披露
一、公募REITs的定义、功能、优势
（一）公募REITs的定义
不动产投资信托基金（公募REITs）是指将具有稳定现金流的优质不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）通过股权投资长期持有并将其转化为流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的公开上市交易的适合低风险偏好投资者的分红型标准化金融产品。
（二）公募REITs的功能
1、投资功能。公募REITs是金融产品供给侧改革的重要产物，能够为普通投资者（投资人不得少于1000人）提供一种相对安全的低风险投资品种，长期看有利于完善储蓄转化投资机制。
2、融资功能。公募REITs比较适合资金需求量大的重资产行业，能够有效盘活存量优质不动产资产，实现优质不动产可预测长期限资金。
3、间接功能。以社会资金置换财政债务，降低债务风险，稳投资、去杠杆、补短板 。
（二）公募REITs的优势
1、投资优势。公募REITs流动性较高、收益相对稳定、安全性较强，特别是收益分配方面，要求每年不得低于1次，分配比例不得低于年度可供分配利润的90%。
2、融资优势。我国公募REITs采取“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结 构，所以公募REITs的融资优势也就是ABS的融资优势：
a、融资额度限制条件较少（相对于债券无净资产40%限制，相对于银行贷款无资产本身信用条件限制） ；
b、融资成本相对较低（因真实出售资产并进行破产风险隔离而将主体信用转化为资产信用）；
c、具有可预测的长期限；
d、优化财务报表（原有资产从表内剥离，融资业务不计入表内，实现资产负债表优化）。
二、公募REITs试点的不动产范围
（一）支持范围
1、优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
2、信息网络等新型基础设施；
3、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。
（二）排除范围
不含住宅和商业地产。
三、公募REITs试点的申报及实施流程
（一）申报流程
各省级发展改革委主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见。
在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会。
中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，自主决策。中国证监会各派出机构、沪深证券交易所与省级发展改革委加强协作，做好项目遴选与推荐工作
（二）实施流程
由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。
公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。
《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定，基金份额上市交易，应当符合下列条件：（一）基金的募集符合本法规定；（二）基金合同期限为五年以上；（三）基金募集金额不低于二亿元人民币；（四）基金份额持有人不少于一千人；（五）基金份额上市交易规则规定的其他条件。
四、公募REITs试点的项目要求
（一）项目权属清晰
发起人（原始权益人）享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定。
（二）原始权益人信用
发起人（原始权益人）企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。
（三）经营能力
项目经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；
（四）现金流（市场使用者付费）
项目现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
（五）融资用途
发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。
五、公募REITs基本架构与产品要求
（一）基本架构
公募基金+与公募基金为同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券
（二）产品要求
1、80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
2、基金通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；
3、基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。
基础设施资产支持证券，是指依据《证券公 司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告【2014】49 号）发行的基础设施资产支持专项计划。
六、公募REITs的份额销售、资金用途与收益分配
（一）份额销售
基础设施项目原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5年。
基础设施项目原始权益人以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人 与财务顾问协商确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于 1 年。
基金管理人应当与战略投资者事先签署配售协议，且应 当在基金合同、招募说明书等法律文件中披露战略投资者选择标准、向战略投资者配售的基金份额总量、占本次基金份额发售比例及持有期限等。
（二）资金用途
1、80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
2、（限于基础设施项目维修、改造等借款）+（投资于利率债、AAA 级信用债、货币市场工具）≤基金资产的20%。
（三）收益分配
1、基础设施基金应当将90%以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
2、基金管理费、托管费；拟投资基础设施资产支持证券管理费、托管费；基础设施项目运营管理相关费用；为基金及特殊目的载体提供专业服务的机构收取的服务费用；由基金资产承担的其他费用。
基础设施基金合同生效前，资产评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用不得从基金募集资金中列支。基础设施基金运作过程中，基金管理人应当在定期报告中详细披露基础设施基金及特殊目的载体等相关参与主体费用收取情况。
七、公募REITs的产品架构、负债资产剥离与税收分析
（一）产品架构
公募基金+与公募基金为同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券+私募基金+项目公司100%股权+基础资产或基础资产权益。
1、《中华人民共和国证券投资基金法》第七十二条规定：“基金财产应当用于下列投资： （一）上市交易的股票、债券； （二）国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种。”之所以架构为公募基金+ABS，是因为公募基金不能直接投资于股权，而REITs需要长期持有股权。
2、基础设施资产支持证券，是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告【2014】49号）发行的基础设施资产支持专项计划。
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告【2014】49 号）第三条规定“本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收 益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。”
3、需要明确的监管部门对于产品架构的设计逻辑是通过“权益型公募+债权型私募”这一结构保证公募集REITs的安全性，也就是说公募REITs的安全性除了自身的风控要求外，仍需借助ABS的安全设计机制来实现。同时，在公司法关于资本公积金提取制度及针对REITs的特殊税收政策未出台前，类RETTS设计中的“小股+大债（符合资本弱化的比例要求为具为2：1）”“债权构造的反向吸收合并”还是应当借鉴运用，将一级基础资产（原始基础资产）转化为二级基础资产（私募基金份额）的持股工具私募基金还是不可或缺。
（二）负债、资产剥离
此次公募REITs试点项目要求为经营3年以上且权属清晰，发起人（原始权益人）享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定”，这就要求必须将项目公司负债及不必要的资产予以彻底剥离。
（三）税收分析
关键还是土地增值税的问题。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定，发起人（原始权益人）转让不动产需缴纳土地增值税。《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，非房地产企业以划转、分立方式办理资产过户，不征土地增值税，但对于房地产开发企业以划转或分立方式办理资产过户，需视同转让房地产，缴纳土地增值税。
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，一家公司的全体股东转让项目公司100%股权，且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应视同项目公司转让房地产，征收土地增值税。
公募RETTs试点的税收激励政策迫在眉睫。
八、公募REITs基础资产经营管理
1、基金管理人可以设立专门的子公司或委托第三方管理机构负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。基金管理人委托第三方管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目财务管理。
基金管理人与第三方管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、协议终止情形和程序等事项。
2、第三方管理机构应当持续符合下列要求：具有符合国家规定的不动产运营管理资质（如 有）；具备 5 年以上基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员；公司治理与财务状况良好；中国证监会规定的其他要求。
3、基金管理人应当持续加强对第三方管理机构履职情况的监督、评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查第三方管理机构就其获委托从事基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件及业务档案归集管理情况，检查频率不少于每半年1次。基金管理人应当至少每年对第三方管理机构的履职情况进行审计。委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
九、公募REITs投资者适当性与产品匹配性
基金管理人应当制定投资者适当性管理制度，会同基金销售机构认真做好产品风险评定、投资者风险承受能力与投资目标识别、投资者教育等投资者适当性管理工作，将适当的产品销售给适合的投资者。
十、公募REITs的信息披露
（一）设立阶段信息披露
基金招募说明书除按照法规要求披露相关信息外，还应 当披露下列信息：基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况；基金份额发售安排及费用；预期上市时间表；募集资金用途；基础设施资产支持证券基本情况；基础设施项目基本情况，包括项目所在地区宏观 经济概况、基础设施项目所属市场概况、项目概况、运营数 据、合规情况、风险情况等；基础设施项目财务状况及经营业绩分析；基础设施项目现金流测算分析；基础设施项目运营未来展望；基础设施项目最近3年及一期的财务报告及审计报告； 基础设施项目运营管理安排； 借款安排； 关联交易情况，包括基金管理人运用基金财产 买卖基础设施资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交 易概况，基金管理人就关联交易采取的内控措施等； 基础设施项目原始权益人基本情况，及原始权 益人拟认购基础设施基金份额情况； 财务顾问报告；基础设施项目评估报告；相关参与主体的基本情况，包括名称、注册地址与办公地址、成立日期、通讯方式、法定代表人、主要业务负责人等； 可能影响投资者决策的其他重要信息。
（二）运营阶段信息披露
1、定期报告
基础设施基金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细披露下列信息：基础设施项目运营情况；基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；基础设施项目现金流归集、管理、使用情况；基础设施项目实际现金流与预测现金流差异情况说明；对外借款及使用情况；基础设施基金及特殊目的载体相关参与主体履职情况；基础设施基金及特殊目的载体相关参与主体费用收取情况；报告期内购入或出售基础设施项目情况；关联交易情况及已采取的利益冲突防范措施；可能影响投资者决策的其他重要信息。基础设施基金年度报告还应当载有基础设施项目的评估报告、年度审计报告。
2、临时报告
除《公开募集证券投资基金信息披露管理 办法》（证监会令第 158 号）规定的情形外，发生下列情形 时，基金管理人应当依法编制并发布临时公告：基础设施基金发生重大关联交易；金额占基金资产 10%及以上的交易；金额占基金资产10%及以上的损失；基础设施基金估值发生重大调整； 基础设施项目现金流相比预期减少10%及以上；基础设施项目购入、出售；基础设施项目运营情况或产生现金流的能力发生重大变化；基金管理人、基金托管人、基础设施资产支持证券管理人等参与主体发生重大变化或主要负责人员发生变动；可能对基础设施基金份额持有人利益或基金资 产净值产生重大影响的其他事项。
（三）退出阶段信息披露
基金管理人应当在基金合同中明确约定基金合同终止的情形。触发基金合同终止情形的，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定办理基金清算。基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
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