雅居乐集团法务部 作者：郑争元
来源：雅居乐集团法务部（ID：Agile_Legal）
01 案情介绍
2013年7月，A公司就其开发建设的某处商品房与B(自然人)签订《商品房买卖合同》（下简称“买卖合同”）。买卖合同约定B以银行按揭贷款的方式支付大部分房价款，以现金方式支付首期房价款，提供按揭贷款的是C银行。2013年8月，A公司就上述商品房买卖办理了合同登记备案，2013年11月就上述商品房买卖办理了抵押登记备案。
因B获批的银行按揭贷款逾期还款，2016年7月，C银行遂向某仲裁机构申请金融借款合同纠纷仲裁，要求B立即清偿全部贷款本息并主张处理抵押物所得款项的优先受偿权，同时要求A公司对上述债务承担连带清偿责任。
在仲裁过程中，仲裁机构因得知B已因病死亡（死亡时间2015年12月）而中止审理，等待继承人参加仲裁。2017年5月，C银行向仲裁机构撤回部分仲裁申请，原因是因B已死亡，而C银行经过多种渠道查找，却一直无法找到B的继承人，遂申请撤回对B的仲裁申请，主张由A公司作为连带责任保证人承担清偿责任。仲裁机构据此通知恢复该案仲裁程序。2017年6月，仲裁机构经审理，裁决案涉贷款本金利息、罚息和复利、仲裁费由A公司承担连带清偿责任，自裁决送达之日起五日内一次性支付给C银行。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。裁决生效后，A公司按照裁决承担连带保证责任，清偿了B的上述全部债务。
A公司欲依据其与B签订的买卖合同补充协议第3条【“买受人采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择以下方式处理：1.出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）。2.出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付购房总价款5%作为违约金并赔偿出卖人损失。出卖人有权在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的各种费用）及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等，如该商品房已交付的，买受人还应向出卖人支付房屋折旧费用至该商品房返还出卖人之日止）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人应予以补足。”】维护自身合法权益，却因B已死亡、无继承人导致遇到法律操作实务的障碍：
1.案涉房屋虽因未办理不动产权转移登记，初始登记仍在A公司的名下，但因已经办理商品房销售合同登记备案，A公司不能直接处置、销售。
2.案涉房屋因B已死亡、无继承人，无适格的被告，A公司不能按合同的约定追偿其代B清偿C银行的贷款本息等债务，也不能起诉解除买卖合同。
02 基于现行法律的分析意见
1.《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”第三十二条规定：“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”
依据现行的《继承法》上述条款，B于2015年12月死亡，自此继承开始；而没有发现B的遗嘱、遗赠扶养协议和法定继承人，遗嘱继承、遗赠或法定继承均无法办理。若按照现行的《继承法》第三十二条规定，B的遗产可能会被认定归属国家所有或所在集体所有制组织所有。
2.如果认定B的遗产归属国家所有或所在集体所有制组织所有，那A公司的合法权益又如何保障呢?
一方面，案涉房屋虽因未办理不动产权转移登记，初始登记仍登记在A公司的名下，依据《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”，因此笔者认为案涉房屋的不动产物权应当归属A公司。
但是另一方面，在客观上，案涉房屋因已经办理了商品房销售合同登记备案，A公司无法直接进行处置、销售，需要注销商品房销售合同登记备案，方可进行重新销售。若要注销商品房销售合同登记备案，一般是通过由买卖双方协商解除商品房买卖合同方式办理相关登记备案注销手续来实现的，但本案中的情况特殊，合同一方当事人已死亡，因此只能通过法律途径解决。
3.通过法律途径解决，A公司依据合同约定可以要求清偿A公司因承担保证责任代B清偿的全部款项并向B主张约定的违约金。A公司同时有权主张解除合同，收回该商品房并向B主张约定的违约金。但本案中B已死亡，列谁为被告来提出诉讼请求成为障碍问题。
根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”
若按现行法律规定，法院将以没有明确的被告为由，不予受理本案。
4.B的遗产，不是案涉房屋的不动产所有权，不是物权；而是依据其与A公司签订的《商品房买卖合同》享有的合同债权债务。
03 《民法典》创设“遗产管理人制度”作用及个案解决的例证
1.《民法典》草案(本文所述《民法典》草案和条款内容来源于《民法典》草案2019年12月16日稿)创设了“遗产管理人制度”，遗产管理人制度设置于《民法典》第六编《继承》编的第四章“遗产的处理”章节。
2.第四章“遗产的处理”的第一个条款，即第一千一百四十五条明确规定：“继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。”
这明确了确定遗产管理人的一般方式：
（1） 原则上，如果有遗嘱且设定了遗嘱执行人的，遗嘱执行人即为遗产管理人；
（2）如果未立遗嘱或立有遗嘱但是未设定遗嘱执行人的，遗产管理人由法定继承人推选产生；
（3）如果法定继承人未推选的，由全部的法定继承人共同担任遗产管理人；
（4）如果没有法定继承人或者法定继承人均放弃继承的，则由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。
如果对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以申请法院指定。
第一千一百四十六条：“对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。”
3.遗产管理人的法定职责。
第一千一百四十七条规定：“遗产管理人应当履行下列职责：
（一）清理遗产并制作遗产清单；
（二）向继承人报告遗产情况；
（三）采取必要措施防止遗产毁损；
（四）处理被继承人的债权债务；
（五）按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产；
（六）实施与管理遗产有关的其他必要行为。”
第一千一百四十八条规定：“遗产管理人应当依法履行职责，因故意或者重大过失造成继承人、受遗赠人、债权人损害的，应当承担民事责任。”
由此可知，遗产管理人负有清理遗产、处理被继承人的债权债务、按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产、实施与管理遗产有关的其他必要行为法定职责。
4.遗产管理人处理被继承人债权债务的法律规定。
第一千一百五十九条规定：“分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留适当的遗产。”
第一千一百六十条规定：“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”
第一千一百四十九条：“遗产管理人可以依照法律规定或者按照约定获得报酬。”
(此处只列案涉情形相关条款，未列出遗嘱/遗赠/法定继承的相关条款)
5.基于上述法律规定赋予被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人的法定职责，就可以法定的遗产管理人作为被告提起民事诉讼，要求其依法来处理被继承人的债权债务，起诉请求解除商品房买卖合同、收回该商品房并主张约定违约金、清偿A公司因承担保证责任代B清偿的全部款项。相关法律实务操作障碍问题迎刃而解。
结语：本案例的情况虽然在现实生活中较为少见，但是确实存在这种案例，而现行法律在解决这一问题方面出现了空白地带，《民法典》创设的“遗产管理人制度”具有极为重要的作用，个案是相关实务操作问题可解决的一个典型例证。
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