最高法院:案外人是否进行预告登记、网签备案与排除执行之间无必然联系(2021)

执行百科 执行百科
2021-02-19 10:55 3563 0 0
用一句话就可以解决你的疑问

作者:魏大勇

来源:执行百科(ID:lawteacherwei)

提醒注意:

1.抵押有期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人未尽基本的注意义务。

2.未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。

01

裁判实例

裁判法院:最高人民法院

裁判案号:(2019)最高法民申4280号

案件索引:再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行与被申请人刘林敏、重庆市文杰京华农贸市场有限公司、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案

02

最高人民法院认为

关于本案应否适用执行异议复议规定第二十八条的问题。

根据执行异议复议规定第二十八条的规定,其适用于金钱债权执行中,人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行,案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中,人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中,银鹰地产公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担责任,从而导致案涉车库被人民法院查封,刘林敏主张其享有排除执行的权益,原审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定进行审理,并无不当。关于农行渝北支行提出的应当适用执行异议复议规定第二十五条的主张,本院认为,执行异议复议规定第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准,第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以执行异议复议规定第二十五条排除第二十八条适用,逻辑上不能成立。

关于案涉车位是否为查封对象的问题。

2010年7月6日,银鹰公司取得案涉车库的产权证,并于2010年8月13日在房屋行政主管部门进行了房屋分割变更登记,其中包含案涉车位。车库未经最终的面积测绘虽然可能给银鹰公司与买受人就案涉车位进行产权转移登记带来一定影响,但是并不影响银鹰公司出售、附赠或者出租车位的权利。2017年5月5日,由于案涉车库仍登记在银鹰公司名下,执行法院查封了案涉车库,案涉车位包含其中。农行渝北支行主张被查封的对象不包括案涉车位,明显与事实不符,不能成立。

关于《车位转让协议书》的效力问题。

银鹰公司与刘林敏于2014年7月21日签订的《车位转让协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定,具备买卖合同的主要条款。协议文本约定刘林敏受让“车位使用权”,但当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与刘林敏签订《车位转让协议书》,违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效力,而非导致《车位转让协议书》无效。综上,农行渝北支行关于《车位转让协议》效力的异议不能成立,原审法院认定银鹰公司与刘林敏签订的《车位转让协议书》合法有效,并无不当。

关于刘林敏是否已合法占有车位的问题。

根据2014年3月1日银鹰公司与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城物业管理服务合同》,鑫龙物业集团公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务,期限五年。银海新城小区位于重庆市綦江区,是鑫龙物业集团公司綦江分公司营业场所所在地。故原审法院认为鑫龙物业集团公司綦江分公司作为具体提供物业服务的单位,对案涉车位使用情况最为清楚,进而采信其出具的《二号车库已购车位使用明细》,具有合理性。除该明细外,原审法院还综合考虑了《车位转让协议书》签订时案涉车库已经取得产权证以及刘林敏为银海新城小区业主等事实,认为刘林敏自《车位转让协议书》约定的车位交付时间次日起合法占有车位,符合生活常理。农行渝北支行对加盖银海新城管理处公章的《二号车库已购车位使用明细》的异议,不足以推翻上述事实。

关于是否因刘林敏自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题。

第一,银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保,每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》,有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销,具有间断性,故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《车位转让协议书》签订时车库虽被抵押,但该抵押有期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二,预告登记并非买受人必须履行的法定义务,网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求,故刘林敏未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三,银鹰公司未履行与刘林敏关于18个月后办理车位产权证的约定,再次用案涉车库提供抵押担保,导致刘林敏未能办理权属转移登记,过错方显属银鹰公司。

综上,农行渝北支行关于未办理车位权属转移登记系因刘林敏自身原因的主张,不能成立。

此外,在已抵押不动产买卖交易中,抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人(出卖人)的失信可能,尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人,尤其是专业从事金融业务的金融机构,应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管,避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人,在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式,注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据,以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“执行百科”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 最高法院:案外人是否进行预告登记、网签备案与排除执行之间无必然联系(2021)

执行百科

金融-地产-执行

14篇

文章

7.2万

总阅读量

热门文章
推荐专栏
更多>>
  • 资产界
  • 蒋阳兵
    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

  • 刘韬
    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

  • 睿思网
    睿思网

    作为中国基础设施及不动产领域信息综合服务商,睿思坚持以专业视角洞察行业发展趋势及变革,打造最具公信力和影响力的垂直服务平台,输出有态度、有锐度、有价值的优质行业资讯。

  • 大队长金融
    大队长金融

    大队长金融,读懂金融监管。微信号: captain_financial

  • 破产圆桌汇
    破产圆桌汇

    勘破破产事,与君破僵局。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通