案例 l 借款到期未还，另行签订的抵债买卖合同有效

摘要

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”

以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，这样的现象非常普遍，出借人究竟是以买卖合同提起诉讼，还是以借贷关系提起诉讼，更能够得到法院的支持，以保护自己的利益呢？

以笔者处理的该类案件来看，则不可一概而论，还应结合当事人双方签订相关合同的时间、约定内容、实际履行情况、房屋现状、债务人的偿还能力等等进行具体的分析，以有效维护债权人的利益。

今天通过一个案例分析，来说明双方当事人签订相关合同的时间顺序也对最终认定双方法律关系存在着影响。

案例索引

北京XX建安装饰有限公司与湖南XX置业投资有限公司、刘XX商品房销售合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00654号

案由：　房屋买卖合同纠纷     裁判日期：2016年04月25日

基本案情

2012年12月13日，原告（甲方）与被告XX公司（乙方）签订了《借款协议》约定：

因乙方建设国际商务大厦项目的需要，特向甲方借款人民币3000万元，借款期限为2012年12月14日至2013年6月30日；乙方同意按所借款项的1%／月的标准向甲方支付利息。

为确保乙方如期还款，乙方同意，以国际商务大厦的办公楼B区第五、六层房产作抵押，但因乙方尚未取得相关部门颁发的相关预售许可，暂与甲方签订内部认购协议，并于2012年12月20日前完成内部认购手续；待乙方在政府相关部门办妥预售许可手续后五日内，为甲方办理上述房屋预售登记手续。

2012年12月14日，原告向被告XX公司支付了500万元，于2012年12月21日向被告XX公司支付了2500万元。

2012年12月21日，被告XX公司（甲方）与乙方签订了一份《太和广场（国际商务大厦）认购协议书》，认购“太和广场”项目办公楼B区第五、六层6261.04平方米，认购单价为4791.26元/平方米，认购总价为3000万元，认购定金3000万元。双方约定，乙方于2012年12月14日转给甲方的500万元，及2012年12月21日转给甲方的2500万元，共3000万元作为定金和购房款，甲方须在政府相关部门办妥预售许可手续后五日内，与乙方签订本认购协议之约定物业的《商品房买卖合同》，乙方所交纳的定金，在签订《商品房买卖合同》后将自动转作购房款。

2013年6月30日，借款期限届至，被告XX公司仍未按《借款协议》的约定还款。在被告XX公司取得涉案房屋预售许可证后，2013年12月18日，原告北京XX公司与被告XX公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》约定：1、被告XX公司将其开发的长沙市天心区芙蓉南路XX国际商务大厦办公楼第五、六层出卖给原告，房屋的首付款500万元原告北京XX公司已于2012年12月14日支付，剩余房款2500万原告北京XX公司已于2012年12月21日支付。

该合同最后手写备注：此合同是根据双方于2012年12月21日签订的《太和广场（湖南心星国际商务大厦）认购协议书》约定的内容补签。

2014年3月8日，被告XX公司（甲方）与原告北京XX公司（乙方）签订了一份《协议书》（协字（2014）第05号），该协议书的有关内容为，甲乙双方以前签订了各种合同和协议，现就合同和协议的履行情况，双方进行沟通，达成如下协议：1、甲方应于2013年6月30日，还乙方3000万元和支付利息，现还款期限已过，乙方要求甲方按照约定尽快履约，并承担违约责任，甲方承诺尽快还款并承担违约责任；同时，双方还就本金、利息、滞纳金以及违约金进行结算（截止2013年12月20日，乙方应付金额合计47049041元）。2、根据借款协议和认购协议约定，双方协商同意，为确保甲方能够如期还款，保障乙方利益，甲乙双方法定代表人于2013年12月18日，签订了《商品房买卖合同》，双方同意，为防止房价下跌给乙方带来的风险，在原基础上增加国际商务大厦（太和广场）办公楼B区第七层。3、甲方可以在2014年3月31日前以5500万元的价款回购房屋，若甲方不能在约定的时间内回购房屋或支付乙方欠款47049041元及其利息、违约金，则甲方需要把协议中的房产按协议所约定的价格（3000万元）及面积过户给乙方，乙方无需再向甲方支付购房款或溢价。

同日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议载明：1、本协议（即上述协字（2014）第05号《协议书》）基于2012年12月13日双方签订的若干合同、协议，因被告XX公司没有按照约定履约，导致XX公司依据合同、协议产生了违约责任，XX公司统一按约定的违约条款执行，并承担违约责任。2、本协议第二条所涉利息、滞纳金、违约金等具体金额，经双方依据约定核算作为结算依据。3、本协议除第二条所涉具体金额待核外，其它条款都予认可。

另查明，涉案房屋所在楼栋共22层，其中地上20层，地下2层，规划用途为商业、办公，至今该楼栋未进行消防验收，且全部办理了在建工程抵押。

双方争议焦点

【原告诉讼请求】：

一、确认原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效；

二、判决被告继续履行合同，将国际商务大厦（太和广场办公楼B区）的五、六、七层交付给原告；同时，在房屋交付使用后365个工作日内将涉案房屋所涉楼宇办理好初始登记，并在办理初始登记后180个工作日内为原告办妥涉案房屋的所有权证，并在办妥涉案房屋所有权证后365个工作日内为原告办妥涉案房屋的土地使用权证。

【被告答辩】：

原告与被告XX公司之间签署的《长沙市商品房买卖合同》是基于被告与案外人之间的借款协议而产生的一种借款担保形式。原、被告之间并无真实的商品房买卖意思表示，因此请求法院查明事实，驳回原告关于取得涉案房屋所有权的诉讼请求。

法院认为

一、关于原告与被告XX公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是否有效的问题：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”

本院认为，该规定中“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的内容应理解为，双方当事人在签订民间借贷合同时，又另行就借款人所有的房屋或其他财产签订买卖合同，以保证借款人能如期履行借贷合同；而在借款到期后，借款人未能按期还本付息的情况下，双方另行签订的以借款人的房屋或其他财产抵债的买卖合同并不属于上述规定所指的情形。

本案中，《借款协议》约定的还款期限在2013年6月30即已届满，而《长沙市商品房买卖合同》在2013年12月18日才由双方正式签订，因此，该商品房买卖合同并非在《借款协议》签订时或协议履行期间所签订，故其并不具有担保《借款协议》履行的作用；

  同时，《长沙市商品房买卖合同》系在XX公司未能按期还本付息的情况下，双方经协商后所签订，其具有以房抵债的性质，因此，本案中不宜认定《长沙市商品房买卖合同》系作为双方民间借贷合同的担保。综上，《长沙市商品房买卖合同》系原告与被告XX公司的真实意思表示，且无法定的无效情形，其应认定为合法有效，故原告要求确认《长沙市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求应予支持。

二、关于原告要求被告XX公司交付涉案房屋，并按合同约定办理房屋产权证及土地使用权证的诉讼请求是否成立的问题：

《中华人民共和国消防法》第十二条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，涉案房屋所在楼栋达22层，且规划用途为商业、办公，属于应当进行消防验收的建设工程，而其至今未进行消防验收，因此，其不得交付使用，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求暂时不能支持。此外，因涉案房屋尚未进行消防验收，且已办理了在建工程抵押，因此，原告要求被告办理涉案房屋产权证及土地使用权证的请求暂时亦不能支持。